尚美雅居全程定位营销报告改 (1)

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1、2010年4月艾依公馆（地块）陕西中鹰置业全程定位营销报告尚美雅居整合推广策略提案报告轴线思考的核心一、市场背景解读二、地块本体分析宏观房产环境分析区域房产竞争分析提报的核心四、项目整体定位五、战略思考与解决之道三、核心价值提炼思考的起源NOWLOADING…一、市场背景解读·宏观房产环境解读近期房贷调控政策一览进入4月份后，政府调控楼市政策重拳出台后，一线城市纷纷出现投资客抛盘现象。第三套房可停贷二手房遭冷遇购房者观望情绪浓。提高二套房贷首付和利率的政策刚使得原先领涨的一线城市新盘就爆出降价的消息，打压高房价的政策已开始见效。一线城市退房率逐渐上升购房人退房占比翻3倍。2

2、010年4月，国务院在短短半个月之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控，4月的楼市风雨未卜，购房者，投资者疯疯表现出了抛售、观望、降价及退房的举动，一二线城市开发商降价抛售，回笼资金的心情更加紧迫。CONTENTSPARTⅠ分析壹.市场分析贰.产品分析叁.客群分析PARTⅢ战术壹.推广节奏贰.阶段任务叁.战术构成PARTⅡ策略壹.SWOT贰.策略思考叁.项目定位肆.主题定位伍.推广策略陆.进阶思考柒.品牌策略捌.视觉策略全国房价走势解读2010年的上半年的房地产市场遭受着一轮接一轮的政策打压，重拳之下，楼市风雨未卜

3、，后期市场观望看跌趋势严重，楼市政策性寒冬即将迎来。重拳之下一线城市的泡沫在上半年将会得到有效控制，房价将会在重挫之后的理性发展。对二、三线来说2010年的房地产市场还是有侧重点式的快速发展，并且努力缩小与一线城市的差距，实现一、二、三及城市均衡时发展。一、市场背景解读·宏观房产环境解读PartⅠ市场分析银川市房价走势解读在全国一二线市场房产非正常走势的情况下，政府的政策重拳干涉，大型国有房产商的血本参与，最终达成“政府主导，遏制房价”的目的。与此同时，更多的民企开发商将目光转向于二三线省会城市，购房客也随即进入，“生态宜居城市”的银川市不仅成为西北区域的居住核心城市，而且

4、正在逐步成为一二线城市的目光焦点。纵观银川市房地产发展规律，本案预计2010年银川房地产市场被内外的强大动力继续拉升，但在政策的宏观影响下，将会平稳发展，下半年待政策明朗后有望再次提升。一、市场背景解读·宏观房产环境解读壹·市场MARKET壹·市场MARKET壹·市场MARKET6经济技术开发区核心区工业区西花园片区亘元·学府中央万达广场共享风华小区物华兴洲苑澳海澜庭职业教育基地舜天嘉园学明园盛世金橡绿地集团建发·兴州花园尚美雅居在售项目潜在项目红领地常春藤2013西夏区竞争格局在售重点项目推售情况项目名称建筑面积（万㎡）开盘时间已售面积（万㎡）剩余面积（万㎡）2013年预

5、计放量（万㎡）主力供应产品2012年住宅成交均价（元/㎡）万达华宅28.52012年12月5.822.77.5高层，主力户型90-120㎡5600物化兴洲苑452010年8月10.545.54.5小高层和高层，主力户型90-110㎡4700澳海澜庭312013年10月6.324.84二期高层、别墅，主力户型67-104㎡4100常春藤31.72013年10月6.12.42.4小高层和高层，主力户型80-110㎡3900学明园二期82011年8月6.71.31.3多层、小高层，主力户型90-110㎡4800红领地·香苑202012年11月317——一期多层，主力面积80-11

6、0㎡3500合计133——4111419.7————区域目前在售项目存量近151万平米，供应量大但客源有限，竞争驱使下各项目2013年价格涨幅不大，本项目可以先从建筑品质、打造亲民精品户型入手。一、市场背景解读·宏观房产环境解读营销手段：明星、演唱会造势，大规模报广宣传；营销环境强势，施工速度快，对区域客户产生剧烈冲击自身优势：品牌效应，大型商圈，政府招商引资重点项目营销手段：紧抓地缘性客户，利用绕城高速，吸引银南客户自身优势：产品总价低，性价比高.营销手段：紧抓刚需客户，优惠活动力度大时间长，广告投放力度较大自身优势：交通便捷，配套丰富，区域认可度高【万达华宅】【澳海澜庭

7、】【物华兴洲苑】在售重点项目2013年营销手段梳理万达华宅，品牌依托，明星活动持续造势，以商业运营刺激客户购买物华兴洲苑/澳海澜庭，延续性价比战略，紧抓地缘性客户盛世金像/学明园，现房呈现，随行就市银川市房价走势解读一、市场背景解读·宏观房产环境解读潜在项目推售情况项目名称开发商位置建筑面积（万㎡）容积率产品类型主力户型动工时间2013年预计放量（万㎡）预计入市时间预计入市价格（元/㎡）学府中央亘元地产朔方路和景庄巷交叉口112.5高层、商业90-1302013年3月4.52013.35000共享风华小区共享地产朔