南充兴业房产金鱼岭项目整合营销策略与推广策划初案

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1、南充兴业房产·金鱼岭项目整合营销策略与推广策划初案-34-第一部分市场研判房地产项目的运作如棋局，运作之初，需要对整个棋局和落子的棋子有一个从宏观到微观的综合判定…一、项目概况与立地条件梳理：1、楼盘地理位置：本案地处南充金顺庆区金鱼岭街。2、项目规划：①、立地资源建设用地面积44050平方米代征道路用地面积7265平方米建设用地使用性质居住兼容商业容积率≤2.2建筑密度≤30％绿地率≥30％集中绿地-34-停车数量：机动车0.5辆∕户非机动车：2辆∕户②、地貌地形_地貌相对规则，相对缺乏山、水、林、坡等可利用天然资源_主通道纵深较长，有一条18米宽的市政规

2、；划道路将整个地块一分而二_周边新旧建筑林立分散，配套物业相对成熟_地块相对平整，方便开发启动_地处老城区，周遍配套成熟，交通便利，属下阶段开发居住亮点区③、土地受让成本_58万元/亩结论：本案所属片区是南充市成熟居住社区，生活配套完善。项目周边现阶段新开楼盘相对较少，一定程度上可以减缓市场竞争压力，降低投资风险。但项目所在片区整体形象需要提升，同时,本项目土地受让成本高，这将成为本案需要解决的关键问题。所以，针对本项目的运作，需要着力在产品品质、形象和强化推广手法等多方面进行综合打造。二、竞争环境分析-34-（一）、宏观市场分析A、房地产的发展，与国家经济

3、的发展和城市化进程是密切相关的。中国目前城市化水平仅在30%多一点，正逐步步入快速发展的阶段。进入二十一世纪以来，每年的国家GDP增长均在9%以上，稳健的经济增长配合进入快车道的城市化进程，使得经历了24年发展历史的中国房地产业更加引人注目。当前，我国房地产业在国家GDP中站了近四成，房地产已经成为国民经济的支柱产业和发展热点。甚至有人预言，今后15年，房地产将成为消费领域的黄金产业。B、短期看，在2005年新的房产新政下，传统的预售认筹、分期销售、价格低开高走等利用信息不对称的房地产营销方式将逐步全面失效，国家将在法律法规上出台更加严厉的政策控制房地产营销

4、炒作，实现置业者的客观理性。新政出台以后，不少购房者开始恢复理性心理，开始真正根据自己的需要来进行住房地选择和购买。在这种情况下，有着更好品牌和品质的楼盘将具有更明显的竞争实力，更受到购房者的青睐。（二）、区域市场分析进入21世纪以来，南充市商品住房价格一直保持平稳上升态势。2002年涨幅2.1%，2003年涨幅2.8%，2004年涨幅7.5%。全市房价呈现三大特点：A、房价区域性特点突出。首先是房价普遍增长的态势。2004年，市辖三区商品住房涨幅9.9%，套内均价达862元，营山、仪陇、蓬安等5县（市）房价涨幅4.8%；其中阆中、南部房价涨幅位居县（市）前

5、2名；全市30个重点集镇房价涨幅1.9%。二是顺庆区房价涨幅较快。去年以-34-来，顺庆城区房价涨幅名列9县（市）区之首。2004年涨幅达11.5%，比上年增长6.5%。2005年一季度房价涨幅13.9%，套内面积单价达1195元；别墅套内面积单价达2100元左右；电梯公寓套内面积单价已超过1600元。套内单价突破1600元的高档住房占到总量的8.5%，套内单价1200-1500元的中档住宅占到总量的41.5%，套内单价1000—1200元的占到总量的24%，套内单价1000元以下的只占总量的26%。三是部分大盘快涨。香榭春天、瑞露佳都、明宇帝壹家等大盘套内

6、均价已超过1500元，涨幅达13%左右。B、南充市商品住房价格涨幅低于全国全省平均水平。从全国看，2004年，全国商品住房价格上涨15.2%，而城市居民人均可支配收入增加7.7%，房价上涨是居民收入增幅的近2倍；从全省看，2004年，全省商品住房平均涨幅为8.1%，城市居民人均可支配收入增长9.5%，房价涨幅略高于城镇居民收入增长；从省内二级城市看，2004年，攀枝花、雅安、乐山、宜宾市商品住宅套内面积单价分别是1350元、1209元、1051元、986元，房价上涨均保持9%以上，而南充市去年住宅套内均价仅为830元，增幅仅7.5%。商品住宅价格涨幅低于全国

7、、全省及省内二级城市平均水平。C、住房价格涨幅与经济增长保持基本同步。2004年，南充市GDP增速为12.8%，城市居民人均可支配收入增长11.7%，但商品住房涨幅仅为7.5%，人均可支配收入增幅高于房价涨幅；国际公认的房价比是5：1、租售比是1：20，我市房价比和租售比分别为4.2：1和1：18.5。由此可见，该区域房价与经济增长基本同步，房价涨幅与居民收入增长基本同步。虽然顺庆区房价涨幅较快，但没有出现房价大起大落及房地产泡沫现象。房地产市场总体上是健康发展的，仍具有一定的投资潜力，房价仍有一定的上涨空间。D、南充市辖三区房地产市场运行情况。①、南充市商

8、品房供应出现三大特点：一是供给量继续增大。随着市场需