长岛别墅前期物业服务实战培训

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1、好的开始成功一半---前期物业服务实战篇假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某项目磨刀不误砍材工前人植树，后人乘凉准备迎接挑战……接管新盘你最需要掌握的是什么？前期物业服务新的成功新的开始前期物业服务包含哪些阶段？新项目总体流程图调研规划设计阶段营销策划阶段施工建设阶段服务中心（管理处）成立至交付交付半年内第一阶段第五阶段什么叫前期介入前期介入——物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。前期介入施工建设阶段营销策划阶段规划设计阶段新项目总体流程图第一阶段规划设计阶段营销策划阶段施工建

2、设阶段服务中心（管理处）成立至交付交付半年内第一阶段：规划设计阶段安防、消防交通布局照明交流设计员工宿舍安全模式垃圾中转站管理用房整体布局需要关注的焦点问题——春眠不觉晓处处闻啼鸟武器：形成项目的物业管理设计要点依据：政策法规、项目特点、业主关注焦点注意：跟进方法、时机、手段、介入质量焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施规划设计阶段第一阶段：规划设计阶段焦点一：安防系统与物业管理方案中的安防体系相适应必须坚持的内容：周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主

3、出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的开启考虑资源的合理利用（探头与围合红外，滚动开发项目的技防设施前置利用）组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统广播系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设施物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低——围墙：围栏比照表示意——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等——出入口——组团封闭技防设施——分布合理，非多多益善关键镜头的确定人防优化、沙盘推演安防介入侧重点采光井等重要部位安装防爬设施防爬刺设置采光井的隐形防盗网，联接至中心3楼平台相通，说服地产安装防爬网监控镜头分布合

4、理；关键镜头的确定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址门太低，外接商业，好看不实用大树构成了新的攀爬危险源大堂单元玻璃门地弹簧前期是90度限位,经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧;焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施大门的设置考虑成本停车场的集中分布标识问题高峰期车辆流量开放式小区车辆的控制需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段焦点二道路交通系统

5、可移动止车石：控制主要车道乱停车，焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制，商铺单独控制焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置垃圾捅的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段焦点六物业管理用房开发商不重视，通过持续的沟通解决问题以法规为依据：形成地产规划要点报政府部门批准管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，开发商应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业

6、公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。装修标准;不低于500元每平方米，由开发商支付管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题——确保入住后工作正常开展；管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，集中式分布员工宿舍——难！痛苦!影响大！】解决办法：——通过管理用房富余解决；——会所与管理用房对调解决；——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受——地产提供商业用房解决——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难（荣和山水美地项目）焦点六物业管理用房焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案，如水景、山体、

7、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫绿化带无排水沟，黄泥水外流交付时已作好排水沟施工阶段已经完成少量变更物业补硬化，效果总差一点垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化左边为施工阶段作好，右边为物业后期硬化。假如一次成型？与设计部门对接，后期增加了安全隔离装置减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入一期油棕挡住商户视线，开放性较差，商户意见大二期乔木美观实用休闲，且对商户视线和开放性无影响小区路灯、草坪灯