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时间:2019-03-31
《考查课结课作业(论文)--房地产项目用地获取途经分析》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、成绩考查课结课作业(论文)题目:房地产项目用地获取途经分析课程名称:房地产开发学院:土木与建筑工程学院学生姓名:学号:专业班级:工程管理任课教师:王吉超2014年6月18日9房地产项目用地获取途经分析摘要:我国实行土地公有制,土地所有权分为国有土地所有权和农民集体土地所有权。特定的权制度决定了地产只有使用权,房地产企业要想进行房地产开发,必须获得土地使用权。房地产项目可以通过一级市场获得土地使用权,也可以通过二级市场获得土地使用权。本文重点分析了房地产项目获取土地的三种途径,划拨、出让和转让。关键词:获取土地划拨出让转让9土地是房地产行业
2、发展的基础条件,通过获取土地使用权房地产企业才能进行各种房地产项目的开发。我国大陆现行的土地制度下,全部土地为社会主义公有制,一部分为全民所有的国有土地,一部分为集体所有的集体土地。房地产企业可以通过三种途经获取建设项目用地:出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场,转让属于土地二级市场。一、出让土地使用权(一)土地使用权出让概念根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,土地使用权转让是指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者,有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家作为土地的所有者,把城镇土地出让给土地使用者
3、,使其具有占有、使用、收益和一定程度的处分权能。土地使用权(一定年限)土地使用者国家(主体)土地使用权出让金(提前支付)只拥有土地使用权,没有土地所有权土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断(二)出让土地使用权的类型根据《城市房地产管理法》规定,国有土地使用权的出让有协议、招标、挂牌和拍卖四种方式,出让时应有徒弟的具体情况和用途确定具体使用哪种方式。并且《城市房地产管理法》要求“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地。有条件的,必须采用拍卖、招标方式;没有条件,不能采用拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。”四种出让方式具体分析如下:1.协
4、议9(1)协议出让协议出让主要用于公益事业或福利事业为目的用地出让。土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望,并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成移植后出让土地的行为。(2)协议出让的法律依据2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让土地使用规定》,对协议出让国有土地使用权做出了详细规定:在规定时间内,同一地块只有一个意向用地者的,市、县国土资源管理部门方可采用协议方式出让,但属于旅游、商业、娱乐和和商品住宅等经营性用地除外。以协议方式国有土地使用权的出让金不得低于多家规定所确定的最低价。市、县人民政府国土
5、资源行政主管部门应当根据协议结果,与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》,并进行公示。公式期满无异议则签订《国有土地使用权出让合同》,并公布协议出让结果,接受社会监督。(3)协议出让程序出让方向受让方提供地块有关资料申请用地答复签订协议出让合同办理土地使用权登记92.招标(1)招标出让指土地所有者向土地使用者发出投标邀请,来确定土地使用权受让人的方式。这种方式使用于对开发有较高要求的建设性用地。通过邀请招标或者公开招标,可以使土地使用权转让程序规范;全方位开放,透明度高;公平、客观;交易双方一次成交。(2)招标出让程序发出招标公告或
6、通知资格预审提供招标文件投标评标、定标签订合同,支付出让金领取土地使用证3.拍卖(1)拍卖出让9拍卖是指按照指定时间、地点,在公共场所出让方通过叫价的方法,将土地使用权拍卖给出价最高者的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段以及利用上有较多灵活性的土地。拍卖特点是公平、公正、简单易行。(2)拍卖出让基本特征拍卖必须有两个以上买主。拍卖必须有不断变动的价格。拍卖必须有公开竞争的行为。4.挂牌(1)挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公示,接受竞买者的报价申请并更新挂牌
7、价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌可以让土地最底交易价透明,容许思考,竞争和平,有助于稳定地价。(2)挂牌出让程序公告认价公示变换价格继续公示成交92007年1月1号起,《全国工业用地出让最低价标准》在全国统一实施。其中要求,工业用地必须采用招拍挂方式出让,其出让低价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对的最低价格标准。从此,工业用地低价协议出让亦受到限制。(三)招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般
8、衡量指标价格及指定的技术等其他条件价格价格适用范围具备其他综合目标的社会、公益建设条件土地用途特别限制及要求土地用途无线特别限制及要求二、划拨土地使用权(一)土地使用权划拨概念指经县级以上人民
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