完善房产税取代物业税，是理智的选择

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1、完善房产税取代物业税，是理智的选择2012年上半年，随着国务院对房地产调控政策的密集出台，物业税再次成为热议。4月22日，有媒体竟言之凿凿地宣称物业税在重庆、深圳、北京、上海4个城市的试点已获得国务院批准，在四地试点后，将在全国范围内推广。媒体炮制“假新闻”了，公众极易被误导之所以如此武断，和我此前断定重庆开征“特别房产消费税”为假消息的理由一模一样：一是由于中国税收立法权高度集中，地方政府根本无权开征一个新税种，四城市也照样不可能单独开征一个新税种。二是由于中国税法高度统一，开征一个新税种，全国范围

2、内必将同时开征，绝不可能仅在四个城市先行先试。三是税收立法需要一个漫长的过程，今年全国“两会”前，有关部门已经宣布物业税未列入今年的立法计划，随后的《政府工作报告》中，也未将物业税这个最热话题列入其中，也就是说，物业税并未进入立法程序，也就不可能有“开征”一说。四是物业税目前仅是一个模糊概念，并没有一个中国人敢说自己很清楚，连征收对象都不明朗，当然也就更不可能“开征”了。按照以往的税收立法程序，一个新税种的开征最起码得由国务院批准，以国务院总理令颁布实施，如目前仍在执行、暂行很多年的营业税、增值税等税

3、收条例；有的税种则要由全国人大及其常委会批准，如《个人所得税法》、《企业所得税法》等。随着依法治国、依法治税的不断推进，今后新开征的税种必然会更多要通过全国人大及其常委会审批。由于热议中的物业税涉及面广，如果要开征，理所当然要通过最高权利机构立法来实现。如果这样，物业税的立法至少要经过如下程序：首先由财政部、国家税务总局起草《物业税法》草案，报请国务院法制办审核通过，再报请全国人大法制委员会审核，如果能通过，再提交全国人大及其常委会审核批准，由国家主席批准颁布。随后，国务院还需要制定一个《物业税实施细

4、则》。这样一个程序走下来，即使没有反复，没有几年的时间恐怕也是不可能完成了。完善房产税制度，确保公平目前中国的房产税，是以房屋为征税对象，依照房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收，但明确“个人所有非营业用的房产免税”。也就是说，目前的个人自住用房不需要缴纳房产税，无论你拥有一套还是若干套。但一旦出租，就得按照租金收入的一定比例缴纳房产税。从物业税到房产税，可以说我国房地产税制改革的思路已经越来越清晰。从最初关注理顺分配关系、推进税费改革、将房地产流转环节的部分税负转移到

5、保有环节，促进房地产市场健康发展，到关注对个人和家庭住房需求，重点对高档住宅，超过一定面积的住房消费进行税收调节，表明自物业税在部分城市模拟空转试点以来，房地产税制改革已逐步进入实操阶段。可以说，自1986年以来，我国的房产税作为地方税种一直存在。只是该税种仅对单位和个人的经营性用房按房产余值（房产原值一次性减除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收。对个人所有的非营业性用房产免征房产税。现在人们所关注和热议的正是对个人所有的非营业用房产的征税问题。虽然房产税属于地方税种，但由于地方并无

6、税法制定和修订权，故重庆、上海等地如对个人所有的非营业用房征税必须得到国务院的授权和批准。3毫无疑问，重庆、上海等地的房产税改革并非针对居民的基本住房需求，对第一套房、人均面积在一定标准以下的住房肯定会免税，亦有通过征税用于保障房建设的提法。可以说，房产税改革的初衷可能是调节房地产市场的需求结构，抑制过旺需求，引导居民住房消费行为等。但房产税改革毕竟涉及政府、企业、个人等多方利益。对政府而言，房产税将来很可能成为地方政府的重要财源，对缓解地方财政困难很有帮助，但纳税人最关心的是这部分税收将如何使用？如

7、果仅仅成为增加地方政府收入，解决地方财政困难的措施，就会与改革的初衷背道而驰；对房地产企业而言，他们最关心的恐怕是自身利益，最担心的将是个人住房消费行为的变化会抑制过度的房地产需求，从而影响他们的投资回报；对拥有高档住宅和多套住房的个人而言，最关心的当然会是未来负担的实质性增加。各种利益的博弈可能会影响房产税改革方案的顺利推进。当然，对我而言，希望房产税改革能够达到预期的效果。我以为，未来完善房产税会主要体现在如下几个方面：一是实行差别化对待，对个人所有、非营业用的“第一套房产”继续免税，只对“多套房

8、”征税。目前已有消息披露，称国家有关部门倾向于对“第三套及以上房”征税。这应该比较符合市场实际，也能较好地满足部分利益集团的诉求。二是吸纳境外经验，并配之行政和法律的手段，强化对房地产出租收入的税收征管，堵塞该项税收漏洞。中国虽然一直是对房屋出租收入征税，但实际执行情况普遍不是很好，这除了税务机关征管力量不足，征管手段不硬等原因外，还和中国的财产申报制度尚未确立，不动产所有人隐蔽性强，导致纳税人难以确定，以及居民收入不透明、各部门信息不能共享等体制性缺陷