珠海珠华大厦商业综合发展项目可行性研究报告

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1、珠海珠华大厦商业综合发展项目可行性研究报告目录=第一章总论11.1项目背景11.1.1项目名称11.1.2项目报告编制依据11.1.3项目提出的过程和理由11.2项目概况21.2.1建设地点21.2.2建设规模和主要建设内容31.2.3项目总投资及资金筹措41.2.4主要技术经济指标4第二章需求分析与建设规模52.1项目需求分析52.1.1项目建设的宏观层面需求52.1.2项目建设的微观市场需求142.1.3需求小结302.2建设规模方案比选312.2.1项目开发条件31iv2.2.2项目功能组合比选332.2.3各功能建筑面积比选342.2.4项目结构形式比选352.2.5项目定位3

2、62.3推荐建设规模方案432.3.1项目功能组合及布局432.3.2主要技术指标44第三章项目建设条件453.1珠海市自然条件453.1.1气象453.1.2水文453.1.3地形地貌453.1.4地震453.2建设条件463.2.1城市规划条件463.2.2施工条件463.2.3资金条件46第四章项目实施进度47iv4.1建设工期474.2项目实施进度计划47第五章投资估算与财务评价505.1主要投资估算技术经济指标505.2总开发成本核算505.3财务成本565.4项目的销售与经营费用565.5项目销售税金及附加565.6销售收入预测575.7财务效益评价585.7.1财务计算中税

3、项及费用设定585.7.2财务评价指标的选取595.8盈亏平衡分析与敏感性分析635.9财务分析结论65第六章社会效益分析66第七章研究结论与建议677.1研究结论677.2建议67iviv第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称珠海珠华大厦商业综合发展项目1.1.2项目报告编制依据《珠海市城市规划委员会会议纪要》（2009第24期）《珠计资投（2001）073号文件》《珠海市城市规划委员会会议纪要》（2009第18期）《关于珠华大厦商业综合发展项目事宜的请示》珠规地（2009）486号《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》《珠海市城市总体规划（2001-2020）》《珠三角地区改革

4、发展规划纲要(2008-2020年）》《珠江三角洲城镇群协调发展规划》1.1.3项目提出的过程和理由该项目于1999年经珠海市计划委员会珠计资预（1999）070号文件和珠计资投（2001）073号文件批准立项，2001年4月经珠海市建设委员会和省市计划委员会批准取得了单项房地产的资质证书及《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产项目投资许可证》、《建设工程施工许可证》、于珠海市城中村改造的政策影响，工程一直处于缓建状态，200349年底政府批准开工，办完全部开工手续，并已领取《建设工程施工许可证》、《占用绿地许可证》等所有开工证件。新股东入驻公司后

5、审时度势调整战略，立点未来，将项目定位成为珠海标志性建筑——250米高的“珠华双塔”，根据2009年《珠海市城市规划委员会会议纪要》（第24期），项目占地面积21,662.36平方米，容积率调整为12.2，规划建筑面积为264,280平方米。建成后的珠海珠华大厦综合体项目对打造珠海城市名片，美化城市景观，发展高端服务业将起到极大的推动作用。项目的建设将围绕全面提升城市社会文明度、经济富裕度、环境优美度、资源承载度、加快推进珠海集约型城市的建设。项目的建设将彰显珠海的城市个性与文化品位，不断提升珠海市城市综合功能与城市品质，为加快打造现代宜居城市奠定坚实的基础。通过本项目的实施建设，实现“

6、珠海地标、城市之心、外人必经、商贸汇集、休闲胜地、旅游亮点”的目标，打造高端商业与高档生活的风向标。1.1项目概况1.1.1建设地点珠华大厦商业综合发展项目位于珠海吉大景山路与吉大路交汇处，处于珠海的CBD吉大商务区的核心地段，南临吉大老工业区，西临景山路珠海宾馆（万科改造项目），东临珠海免税商场。区域周边内集聚了众多珠海档次最高的商场、酒店、写字楼，商业氛围浓厚，是珠海名符其实的中央商务区。本项目位于该区域的龙头地段，尽得地利，拥有稀缺的地段价值，发展前景无与伦比。49图1项目区位图1.1.1建设规模和主要建设内容项目总用地面积21,662.36平方米，占地面积为11,644平方米，容

7、积率为12.2，规划总建筑面积264,280平方米。项目由两座塔楼组成，一栋为甲级写字楼，一栋为五星级酒店，主要建设内容包括：综合商场：位于1至7层裙楼内，商业建筑面积70,623平方米；酒店及产权式酒店：建筑面积98,657平方米；写字楼：建筑面积90,000平方米；其中管理及配套用房：5,000平方米。491.1.1项目总投资及资金筹措项目总投资约为399,818万元。其中土地成本41,379万元、前期费用7,225万元、建安工