物业管理企业重组、整合的必要性和可行性报告

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1、.物业管理企业重组、整合的必要性和可行性背景：物业管理行业经过20多年的发展，在发展的过程中，经历了由小到大，由弱到强，至今，全国已发展到2万多家物业企业的规模。但就其管理水平，目前，大多数物业管理企业处于规模小、实力弱、专业化水平低的阶段，不足以与国外公司相抗衡。根据我国物业管理发展的方向，物业管理企业通过资源的重组、整合，实现强强结合，优势互补，形成管理的规模化、集约化，降低经营成本，提高经济效益，积聚人才，扩充实力，增强企业抗风险能力。这是必然的趋势。一、物业管理企业重组现状分析目前，物业管理的重组有三种状态：物业管理专业

2、技术重组、物业管理单位重组、物业管理企业重组。前者是将传统的物管企业中专业技术含量高的人才、技术、设备分离出来，按专业化运作管理服务于企业和整个社会的调整过程；中者是通过物业管理单位（管理处）的兼并、联合和改组等来实现物业管理单位的调整过程；后者是通过兼并收购、联合、改造等方式来实现物业管理企业之间的调整过程。　　1、专业技术重组（专业化分工）更为细化　　物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物管企业通常是在机电、智能化、消杀等方面交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物

3、业管理的全部专业，如劳动力密集的清洁和绿化。据不完全统计，深圳凡国家一级和市属甲级物管企业，其清洁卫生几乎全部或正在全部交给社会上专业清洁公司打理，因为这样做在成本、服务质量和劳资管理方面对物管企业更为有利。以至于这几年深圳的清洁公司如雨后春笋般产生。...　　在深圳，停车场管理在物业管理工作属保安管理工作中的一部分，但随着《深圳经济特区机动车停放和停车场建设管理条例》的即将颁布实施，许多专业经营管理停车场的企业应运而生。这就是说，物业管理专业技术化重组将进一步在保安管理工作中细化分工，停车位的严重不足即资源稀缺和现代化停车场（

4、库）的高技术含量（自动化控制，机电等）是这一专业技术重组的直接诱因。目前在国内外，如香港、日本等地区国家已有很多停车场经营管理公司。　　因此，物业管理行业重组的深化，专业技术重组不但在技术含量高的专业，在劳动力密集的非技术专业也完全展开，同时随着高新技术的运用，将又不断产生出新的专业。　　2、物业管理行业重组从有形化为主向无形化为主转变　　这一层面的重组，主要发生在物业管理单位重组和企业重组方面。在深圳、上海的物业管理规模化发展初期，物管企业通过重组发展壮大，无一不是以人力、资金、物力以及技术的整合来实现的，更多的表现在全委托物

5、管上，亦即"有形的".而现在则更多是以"无形的"重组来实现企业的规模化经营，即通过半委托。顾问、咨询、合作等多种形式来实现管理（品牌、智力）的输出等实现企业的总收入增加和利润实现。前几年，南方许多物管企业大规模发起在内地圈地运动，但因全国各地的法规、经济、人文等诸方面的原因而形成的干差万别的物业管理环境，造成深圳物管企业大多水土不服而陷入泥潭，这也是深圳物管企业从"有形"输出到今天的"无形"输出一个重要外因。　　从近半年来大多"洋物管"进入内地，更能说明行业重组的"有形化"向"无形化"发展。这些年的外资物管企业进入中国绝不是象当

6、年改革开放初期那种挟巨资、技术的外资企业，而仅仅是一种"无形"的投资，带来的仅仅是品牌、管理理念等等。如近来活跃于国内物管行业的戴德粱行、嘉里建设等物业公司，看不到人、财、物的整合，这些企业从高管人员到普通员工基本都是国内本土员工组成。因此，不论是深圳物管企业之间的整合。还是对内地物管市场的拓展，抑或是"洋物管"的进入，我们更多地看到的是企业品牌、理念和管理的输出来实现重组。　　3、物管企业的资产重组实施的规模和跨度日益加大...　　物业管理行业重组的前两种重组，在物管企业内部或物管企业之间可以实现，但跨行业、跨区域的多企业重组

7、却是一种社会经济行为，近期的几起物管企业重组表明较重的政府行政色彩，使得物业管理企业的资产重组的规模和力度前所未有。深圳市常安物业对凯虹物业和启利物业的兼并重组，就基本上是在南山区政府的主持和协调下顺利完成的。常安物业是市属甲级物管公司，而凯虹和启利物业仅为乙级和丙级资质，管理规模也不大，通过这一"政府行为"重组后的常安物业规模得以迅速扩大，管理内容从过去走单一住宅物业扩展到了工业区物业等，也顺利度过了重组后的磨合期，目前常安物业成为南山区大型物管企业之一。天津市天孚物业管理有限公司的重组则是"政府行为"最成功的重组。在天津开发

8、区工委的主持下，将天津市分属三个系统的8家物管公司组建为现在的天孚物业公司。这种跨系统、跨单位的重组，只有用政府这只强大的"手"才有可能顺利实现。　　强强联合的企业重组使得物业管理的区域跨度和品牌资质的集中度空前加大。招商局物业的整合重组应该是目前国内动作最大的