石家庄华诚建筑机械厂项目地块可行性研究报告84p

《石家庄华诚建筑机械厂项目地块可行性研究报告84p》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、荣盛房地产发展股份有限公司投资拓展部2013·1石家庄华诚建筑机械厂项目可研报告2石家庄机械厂项目可研报告目录第二部分：土地购置区域分析第三部分：项目分析第四部分：测算及结论第一部分：土地购置时机分析城市区位石家庄机械厂项目可研报告石家庄市位于河北省中南部，是河北省省会，下辖有6个区（裕华、桥东、桥西、长安、新华、开发区）、12个县、5个县级市。总面积15848平方公里。石家庄是全国特大城市之一，京津冀都市圈第三级核心城市，全国重要的医药、纺织工业中心城市，重要的现代服务业和生物产业基地之一，华北重要商埠。天津北京石家庄市城市交通石家庄机械厂项目可研报告石家庄是华北重要

2、的铁路运输枢纽，京广、朔黄、石太铁路干线交汇于界内；公路四通八达，京珠、石黄高速公路、107等多条国道、21条省道、42条县道交错于市域。朔黄线京广线石太线石黄线京珠线石家庄市城市交通石家庄机械厂项目可研报告石家庄跨入“高铁时代”与北京形成一小时交通圈。2012年12月26日京广高铁正式通车后，石家庄抵达北京最快只需67分钟。随着两个城市交流加快，北京在金融资本、高新技术、人才教育、现代制造等多方面必将对石家庄区域产生辐射，从而推动石家庄经济的快速发展。石家庄与北京、天津、郑州、太原等周边城市进行广泛商业合作也将成为必然之行，经济发展的同时也势必带动房地产市场新一轮的发

3、展。人口增长资料来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告户籍人口：石家庄市2007-2011年市区户籍人口逐年增长，按照2007-2011年平均增长率1.26%计算，到2015年末，石家庄市区户籍人口将达到262.5万人，其中2012-2015年将增长12.8万人，按全国人均居住面积32.7平米计算，预计未来四年房地产市场需求1268万平米左右。（石家庄2011年人均居住面积29.3平米）常住人口：2011年市区常住人口约292万人，按照2007-2011年平均增长率4.6%计算2012-2015年将增长57.1万人，预计未来四年房地产市场需求1866万平米左右。经济总量

4、较为稳定数据来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告GDP总量：2007-2011年GDP总量逐年增加，其中2011年GDP位列全国城市GDP排名第28位，在公司已进入城市中排名第6位。GDP增速：2011年石家庄市增幅为12%，高于全国平均增长水平（全国GDP增幅9.2%）。其中，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%。三次产业结构比例为10.1：49.8：40.1。人均可支配收入持续增加数据来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告数据显示，石家庄市的人均GDP和人均可支配

5、收入水平逐年增长，增长率呈放缓趋势。2011年石家庄市人均GDP39714元，高于全国平均水平（34999元）；人均可支配收入为20534元，低于全国平均水平（21810元）1276元，由此可以看出石家庄市城市消费能力低于全国平均水平。房地产投资总量持续增长2007年到2011年石家庄市固定资产投资及房地产投资呈逐年上升的走势，房地产投资占固定资产投资的比例逐年上升，至2011年达到25％，高于全国20％的平均水平。受金融危机和国家宏观政策影响，石家庄市2009年房地产投资增长率低于固定资产投资增长率，其它各年房地产投资增长率均高于固定资产投资增长率，房地产市场处于高速

6、增长期。2011年房地产投资增长率达到46%说明石家庄市房地产投资仍处于较快增长期。数据来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告石家庄土地市场数据来源：中指数据库石家庄机械厂项目可研报告2007-2012年11月，石家庄市区土地累计成交10523亩（建筑面积2326万平米），累计销售面积1778万平方米，剩余土地储备548万平方米（未含2007年前存量面积）。按平均每年销售305万平方米计算，预计去化时间为1.8年，土地储备量较为适中。数据来源：中指数据库石家庄机械厂项目可研报告石家庄土地市场2012年（1-11月）土地供应占地面积共计2769亩（建筑面积548万平米），

7、成交占地面积共计2210亩（建筑面积504万平米），较2011年同期上涨23.4%；成交均价441万元/亩，较2011年上涨44.1%；楼面价1934元/平米，较2011年上涨45.2%。预计石家庄市区土地价格将平稳上升。石家庄商品房供需分析2007-2012年普通住宅类土地累计成交面积为2326万㎡，商品住宅累计成交建面为1778万㎡，供求比达到1.3:1，土地供应略大于商品房需求。石家庄土地和房地产数据未将城中村改造项目纳入统计范围内，“三年大变样”目前已造成二环内无地可挂，未来土地上市交易只能依靠拆旧村庄、拆厂房和迁学校。从石家庄土