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1、李坤律师：签订租房合同的法律问题本期介绍:随着房价的高涨，不少在外打拼的人的住宿问题就要靠租房解决，租房纠纷也就成为不少网友寻找律师解答的主流问题之一。本期法律快车专题栏邀请上海知名的房地产专业律师一李坤律师为我们详细介绍租房合同签订的相关法律问题。访谈嘉宾:李坤律师，现就职于北京隆安律师事务所上海分所，长期从事房地产、建设工程等专业领域的法律服务，精通合同法、劳动法、公司法和建筑法律体系,担任多家企业法律顾问，成功代理多起房地产企业并购、建设工程合同纠纷等非讼和诉讼案件,有丰富的企业法律服务经验。法律咨询:139-1844-9311（咨询请说明来自法律快车）访谈
2、内容:1.法律快车网:法律快车的朋友们，你们好!李坤律师，您好!欢迎来到法律快车访谈专栏接受专访。李坤律师:主持人、法律快车的朋友，你们好。2.法律快车网:李律师，当我们去租房的时候，拿到的租房合同中应该包括什么内容？李坤律师:房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容:（-）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所;（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;（三）租金和押金数额、支付方式;（四）租赁用途和房屋使用要求;（五）房屋和室内设施的安全性能;（七）房屋维修责任;（八）物业服务、水、电、燃
3、气等相关费用的缴纳;（九）争议解决办法和违约责任;（十）其他约定。法律快车网岀租人对于岀租的房屋负有什么修缮责任?李坤律师：合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。即租赁双方可以在合同中约定由某方承担维修责任，没有约走或约走不明的，维修义务由出租方承担。维修的范围是房屋正常使用期间的自然损毁，以及非承租人原因导致的人为损毁。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。法律快车网租房的时候，往往房东会声
4、明如果在约走期限之前退租则不退还押金，这样的说法是否有法律效力？在维护租客的利益方面，法律提供了什么保障（相关法规）？李坤律师：在租房中，因押金所引起纠纷非常普遍。押金能否退还,关键要看合同是否有约定。—、如果合同有约定，租客在租赁期限届满前退租，押金不予退还等等，这种约定是有效的,房东有权拒绝退还押金；二、如果合同没有约定,则押金应视为租客善意使用租赁物和及时结清水电等费用的保证，而不是违约金，此种情况下押金应当退还，但房客要赔偿因提前退租给房东造成的损失。法律法规对租赁合同的规范，是为维护平等有序的租赁关系，租赁双方是平等主体，并不对其中一方有倾向性保护。但法
5、律赋予民事合同意思自治的权利,租客完全有可能通过完备、清晰的合同条款，达到保护自身合法权益的目的。例如关于提前退租的问题，合同可以约定：承租人提前退租应提前一个月书面通知出租人，不承担违约责任。法律快车网李律师能不能具体举例说明一下?李坤律师:可以，举个例子可以看出两种情况的区别。例如：房客提前退租，假定没有损坏房屋及设施设备，没有拖欠费用。房屋月租金3000元,押金3000元，租客提前退租导致房屋空关10天，房东为再次出租花费的中介费1000元,即租客的违约行为给客东造成2000元的损失。如果合同约定了提前退租押金不退，则房东可以没收押金；如果合同没有约定，房东
6、应在扣除2000元的损失后，将剩余的1000元退还租客。着重提醒大家，我们一定要养成尊重合同的习惯，在做出决定前要详细阅读合同条款，不能想当然。例如合同约定提前解除合同要提前一个月书面通知对方,那么解约方一定要以书面的形式做出通知，并保留对方签收或邮寄的凭证，不能简单的打个电话,否则发生纠纷时,可能因无法举证而陷于不利。6.法律快车网如果入住后双方并没有签订租房合同,只是房东会提供票据或者记录字条,在发生租房纠纷的时候应该如何维权?李坤律师:租赁合同可以是书面的，也可以是口头的，只要双方对租赁事项达成一致,租赁合同关系即成立。发生纠纷时，如果涉及合同效力，房租收据
7、、押金收据、居委会或物业公司或邻居的证人证言都可以做为租赁合同成立的证据。如果涉及租金争议，房租和押金的收据可以做为已履行的租赁合同的租金标准的证据。因为租赁纠纷的类型非常多，没有书面的约定，对承租的一方十分不利。考虑到发生纠纷的初期,—般会有一个双方自行协商的期间,这也是取证的最后机会，建议租客要及时向律师咨询,在律师指导下，通过电话录音、证人笔录等方式针对性地收集证据。法律快车网有没有规定哪些房屋是不能出租的?李坤律师：2011年2月1日起施行《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租:（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建
8、设强制性标
