房地产转让合同纠纷案

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1、房地产转让合同纠纷案肖剑明［要点提示］-•物二卖前后两个买卖合同的标的相同，后合同虽无法履行，但也是有效的，如违反，应依法承担违约责任而非缔约过失责任。［案情］原告：杨照录。被告：刘金平。被告于2007年7月19日将口己取得的1166.69平米国有土地使用权及院内厂房以426000元转让给肖军并收取了肖军定金10万元。同年10月6日，被告又将该宗土地使用权及厂房转让给原告并签订了转让合同。合同约定：被告将该宗房地产以538800元转让给原告，由原告在协议签字之H付10万元，在被告需要用钱时再付20万元，于2008年5月1H付清剩余价款，原告付清所有款项之FI被告交付清所有房地产手续，若未经双方

2、协商，单方违约处以百分之三十违约金。合同签订后，被告依合同约定收取了原告305000元价款，但原告按照合同约定于2008年5月1日向被告交付剩余价款233800元并出被告交付土地及厂房时，被告拒绝接收剩余价款不愿向原告交付地产。2008年10月，肖军将其购买的被告的土地使用权及房产在土地管理部门进行了权属登记。为此，原告起诉要求被告按土地使用权转让合同履行，交付地产及土地使用权证。在庭审中原告变更了诉讼请求，要求解除与被告于2007年10月6H签订的土地使用权转让合同，由被告返还已收取的价款305000元并按合同约定赔偿违约金161640元。被告同意返还已收取的价款305000元，但对违约金仅

3、愿赔偿6万元。［审判］本院在审理中，本案双方当事人口行达成协议：出被告返还原告价款305000元，赔偿原告违约金124000元。本案调解处理并已当庭履行完毕。［评析］本案虽最终调解处理，但在审理中，对本案的处理有两种不同的意见：一种意见认为，原告与被告所签订的房地产转让合同，是双方当事人的真实意思表示，但违背法律、行政法规的禁止性规定即《物权法》规定的登记制度，当属无效合同。况且被告已与肖军签订该宗土地使用权转让合同在先，肖军并在土地部门登记，先合同合法有效，原告与被告签订的合同无效，原告以合同有效并要求被告继续履行合同，缺乏法律依据，法院不应支持。但鉴于原告签订的土地使用权转让合同系由于被告

4、的不诚信和见利忘义行为致使该合同不能转为有效木约，被告对此存有过错，应承担缔约过失责任。另一种意见认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方应当依照合同约定全面履行各自的义务，任何一方违反约定均应承担违约责任。本案中，原告与被告签订合同是双方真实意思表示，合同是依法成立的，对当事人具有约朿力，虽然物权转让未进行公示登记，未发生物权变动效力，无法实现合同的目的，但就合同来说，不违反法律禁止性规定，合同是有效的,双方应当依照合同全面履行义务，任何一方违反约定均应承担违约责任。故木案被告承担的是违约责任而不是缔约过失责任。本案涉及违约责任和缔约过失的相关法律问题，尤其是两者Z间的区别。违约责任作为

5、保障债权的实现和债务的履行的重要措施，是指在当事人不履行合同债务时，所应承扌口的赔偿损害、支付违约金等责任，通常称之为违约的补救。在我国现行法律中则被包括在债务不履行的责任Z中，或被视为债的效力的范畴。作为民事责任的垂要内容，违约责任具有相对性、因合同当事人不履行债务而产生、可以由当事人约定以及主要是财产责任等特点。而缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务，使合同未成立、被撤销或无效，致另一方信赖利益损失时应承担的民事责任。它产生于合同订立阶段，即当事人为订立合同而形成了一定的接触和信赖关系，因一方的过失而使合同不能订立，使另一方遭受了损害，所以它与合同责任

6、联系十分密切，它通常都是适用于合同在订立过程中以及合同不成立、无效和被撤销的情况下所产生的责任，即是在因当事人不存在合同关系而难以适用违约责任的情况下所应承担的责任;它是一方当事人违反了依诚实信用原则所产生的义务，即违反了依据诚实信用原则应负有的诚实、忠实、保密等法定义务而给另一方造成信赖利益损失，应承扌口缔约过失责任。根据传统民法理论以及合同法原则，同作为民事责任的违约责任和缔约过失责任在以下几个方面存在明显的区别，表现在：1、责任的性质不同。违约责任是因为违反有效合同而产生的责任，它是以合同关系的存在为前提条件的;而缔约过失责任产生的宗旨就是为解决没有合同关系的情况下因一方的过失而造成另一

7、方信赖利益的损失的问题，所以区分违约责任与缔约过失责任首先要依合同关系是否成立为认定标准。如果存在合同关系则应适用违约责任，如果不存在合同关系则可以考虑适用缔约过失责任。2、产生的根据不同。违约责任可以由当事人约定责任形式，这是合同法的意思口治原则的体现。如当事人可以约定违约后的损害赔偿的数额以及计算方法，也可以约定违约金条款，还可以约定免责条件和具体事由；而缔约过失责任只是一种法定的责任，具有法