房产及建筑行业营改增政策学习主要要点

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1、房产及建筑行业营改增政策学习主要要点一.营改增主要文件财税（2016）36号文、43号、47号以及总局公告13-19号、23号等等，与房产、建筑行业最为重要的是36号文、17、18号公告。二.纳税人财税（2016）36号文中规定的中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，其中销售不动产的单位和个人，有两种情形：1.销售一手房，所谓的一手房是指拥有房地产开发经营资质的单位，销售已立项，未办理产权过户的房屋，即初次进入流通领域（包括房产企业以接盘形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自已名义立项销售

2、的情况）；2•销售二手房（包括房产企业出售原已过户并作为固定资产管理和使用的房屋）;符合第一种情形的纳税人适用总局公告18号的相关规定（今天主要讲述的是这种情形）符合第二种情形的纳税人适用总局公告14号的相关规定销售服务-建筑服务包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。纳税人按年应税销售额分别登记为一般纳税人和小规格纳税人。（总局公告23号有具休规定），房产和建筑企业一般纳税人的标准为年应税销售额（不含税）超过500万元。三.适用税率和征收率1.税率-一般纳税人税目税率建筑服务11%销售/出租不动产11%2.征收率-小规模纳税

3、人和一般纳税人特定项口（简易征收）税目3%征收率建筑服务销售/出租不动产5%劳务派遣/人力资源外包5%四•计税方法1・两种计税方法计税方法适用范围税款计算一般计税方法一般纳税人销项税额-进项税额简易计税方法小规模纳税人（一般规定）销售额X征收率一般纳税人（特别规定）下列情形企业可选择简易计税方法:房产企业：老项目房地产老项耳，是指:（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项弘（-）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前

4、的房地产项冃。建筑企业：清包工、甲供材和老项目建筑企业老项目：(1)、(2)与房产企业相同(3)既未取得《建筑工程施工许可证》，或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，而且建筑工程承包合同也未注明开工日期的，实际开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。(装修工程)甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力(包括水力、风力、电力、热力等)由工程发包方口行采购的建筑工程。通过比较不难发现，清包工工程属于甲供工程范畴，且

5、只要发包方提供了设备、材料、动力，无论金额大小，均属于甲供工程项目。可见企业应就应税行为分别确定计税方法，这里所谓的项目和平时所讲的开发项目不是一个概念，房产企业一个开发项目按上述规定可能既有老项目乂有新项目。计税方法，对某一项目按规定选择适用简易计税方法的，36个月内不得变更。问题：如果企业就项目先选择一般计税方法，是否执行上述时间规定？2.应交税额有两种计算方法：全额计税和差额计税一般纳税人（1）全额计税（普遍适用）应纳税额二销售额X税率-进项税额（2）差额计税（特殊项目）-36号文规定适用差额计税的一般纳税人有房产企业、融资租赁业务（租赁

6、业）、融资性售后回租业务（金融服务业），问题：发票如何开具，是全额还是差额？差额计税全额开票。应纳税额二（价款和价外费用-扣除额（土地价款、利息、车购税）X税率-进项税额小规模纳税人或采用简易计税方法的特殊项目建筑业-清包工/甲供工程/劳务分包的老项目应纳税额二（价款和价外费用-分包额）x征收率销售非自建不动产和转让老土地使用权应纳税额二（价款和价外费用-土地购置价或购置原价）X征收率差额计税计算扣额时,应按规定提供的扣税凭证包括财政票据（±地价款）、发票（劳务分包、清包工、甲供材）、完税凭证（劳务分包）。需要说明的是扣除分包款需要的合法凭证是

7、指（1）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（2）从分包方取得的2016年5刀1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（3）国家税务总局规定的其他凭证。五.纳税义务发生吋间财税36号文对房产企业和建筑企业纳税义务发生时间规定如下:第四十四条増值税纳税义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产或者不动

8、产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完