浅议房地产企业土地增值税会计核算

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1、浅议房地产企业土地增值税会计核算房地产开发金业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越人，金业的税负越重。近年來，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项F1都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析屮，发现金业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，

2、合理降低税负，减少纳税风险。一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成木，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方而要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。二、房地产金业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.金业既建普通标准住宅乂建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成木在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规

3、定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可中请免征土地增值税，开发项F1中同吋包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。大部分情况下，普通标准住宅的实际成本要低于非普通标准住宅的成本，但由于部分-企业未对两者成本分别核算，在计算清算的计税成本往往只能用可售而积对总成本进行分摊，造成了普通标准住宅的计税成木大于其实际建造成木，造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本和非普通标准住宅的计税成本小于其实际建造成本的情况，从而提高了金业的土地增值税最终税负。2.开发间接费用与开发费用划分不清按照税法札I关规定，开发间接费用，是指宜接组织管理

4、开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折I口费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，开发间接费用属于开发成本的范畴，在计算扣除成本，nJ按其实际发生额加计扣除。开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，在计算土地增值税时，是按一个固定比例，采用计算扣除方法计入计税成本。部分房地产企业在会计核算中，存在一是对直接组织管理开发项忖发生的费用如项忖部人员的工资、职工福利费、办公费用一并计入管理费用科目，造成了在计算扌II除项目未予以作为开发成本加计扣除，从而最终多交土地增值税情况；二是将管理人员发生的费用与项H发生的费用混淆全计入开

5、发成本加计扌II除，最终造成少交土地增值税的情况。3.利息费用的归集方式直接影响土地增值税可扣除项目金额大小依据税法规定，在土地增值税清算中，根据企业的会计核算水平和资料是否齐全，对税前利息扣除采取了两种方式：凡能够按转让房地产项冃计算、分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许据实打除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其它房地产开发费用，按规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支岀或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额Z和的百分Z十以内计算扌II除。从上述规定可知，金业一是要能够按项目准确计算

6、分摊利息，二是要能够提供全部金融机构证明，否则只能按固定的比例计算扣除利息费用。因此，会计核算的健全性影响了税前可扣除利息费用大小。4.房企在会计核算上的差界影响到土地增值税清算税款结果(1)会计法和税收相关法律制度的差异影响:房地产金业在日常财务核算时需遵循会计法的相关规定，以会计中的权责发生制为基础，按配比原则计入属于当期的土地增值税的税金。，而在清算土地增值税时则需要按照《土地增值税暂行条例》中规定的收入口径、成本界定、费用扌II除标准和方法，最终计算中清算税款，与会计口径核算的收入、成本均有很大差异。(2)房地产企业的自身销售方式与土地增值税征收方式的影响：

7、房地产企业的销售不同于一般商品，人部分的房屋在未完工前只要达到可售条件就可以预售，即人部分销售采用的都是预售方式，按照《土地增值税暂行条例》的规定企业在预售阶段对销售行为只是简便的按预售收入的固定比例先预交土地增值税，只冇等到房地产项冃售聲、清盘时或达到税法规定的需要清算土地增值税的情形时才全面核算税法口径的收入、成本和费用，计算出最终的应交土地增值税，预售税款的征收吋间点和清算税款的征收吋间间隔大部分一般都在三年甚至更长的时间。这使得部分企业在前期较少关注土地增值税的实际税款情况。(3)不同企业会计核算水平的差界影响：金业的性质与会计人员职业水平的差异，对最终