天海顺第二策划案1628522883

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1、前言本方案为项目的整体推广思路，具体的工作开展以此方案为理论依据，分阶段分内容具体细节安排详见各阶段具体计划与方案，如每月的报广策略详见每月报广推广计划，具体的活动策略详见每月活动计划和方案。本报告要阐述的内容主要以下三个问题：我们到底要做什么样的产品？我们的产品到底要销售给谁？我们的产品如何能销售出去？在对项目的周边地块进行详细的考察、对市场上同类产品进行详尽的调查并在所做分析的基础上，形成现在这个方案。推广方案地实行必须与项目的工程进度紧密结合，工程进度以及准备配合工作的进展将会直接影响本项目的推广节奏，因此在实践推广销售中，本策划案将会随着工程进度以及销售准备工作的完成情

2、况随时做出调整。目录第一部分市场调研情况分析………………………352/52第二部分项目的区域概况分析……………………….10第三部分项目定位篇……………………………20第四部分产品定位篇…………………………………26第五部分销售策略篇…………………………………33第六部分推广策略篇…………………42第一部分市场调研情况分析——市场上其他项目怎么样？52/52一酒店式公寓的基本特征基本特征具体表现产品特征“酒店式的服务，公寓式的管理”星级酒店的服务和物业的统一管理具有信息时代写字楼的商务服务特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体户型和配套满足使用者个性需求的户型（几十到几百平米不

3、等）统一精装修，并提供全套的家具和电器强调个性，不同的户型也有不同的格调拥有银行、会所、小型超市等附属设施设计和物业管理设计个性化——由客户群消费习性决定物业管理水平的星级化——由星级酒店直接管理或由有酒店背景的物业公司进行管理适合居住自由方便，价格比酒店要便宜，却随时可以得到酒店式的各种服务公共设施均类似于酒店，所以可以彰显居住者的身份和气质能够满足对生活质量要求较高的特定人群的特定需求适合投资增值潜力大，投资回报高52/52与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不逊色，而服务更胜一筹，除提供传统的酒店式服务之外，更重要的是向客人提供家庭住房格局和家居的感觉酒店式公寓是投资置

4、业的上选，因为此类物业投资对多数人而言，具有超值回报空间，而且，酒店式公寓的好管理、易出租等优点也是其他物业形态项目难以比拟的市场潜力大经济的快速发展，旅游业的高速发展，招商引资的力度的加强，高级商务、管理、技术人员将会增多，他们对物业的要求较高，特别是一些合资企业的高级管理人员往往渴求生活的高品质，对公寓的整体环境也表现出很高的热忱，而酒店式公寓恰恰满足了这一需求增值空间大作为房地产产品中的一种，具有房地产产品的高增值性特点，况且与住宅和酒店有着明显的区别，有着独有的发展空间二北京酒店式公寓市场调研情况分析由于本区域内没有相类似的物业形态的存在，因此，我们在距离本区区域相对比

5、较近的亚奥板块、燕莎板块和丽都板块共选择五个项目作为参照物对北京的酒店式公寓市场进行分析：项目位置价格开发商物业管理户型裘马都三元桥外27000新威地产宾至凯悦单间/一居52/52荣尊堡亚运村23000新荣地产百年城堡二居以上燕莎CLASS新源里27000华盈置地待定单间/一居MASTER领寓左家庄29000东方鸿铭法国LINK一居/二居丽都东镇丽都饭店东16800晨谷苑地产待定单间表一：北京市酒店式公寓市场调研内容项目建筑面积（平米）装修标准入住时间亮点裘马都166834精装精配（除电视）2008年6月户型设计合理，采光好荣尊堡180000精装精配（除电视）2008年6月装修

6、豪华，临近奥运村、会所燕莎CLASS11350精装精配（除电视）2008年6月区位优势、周遍商业配套设施齐全MASTER领寓——精装精配2008年6月细节设计合理、空间利用度大丽都东镇65647精装精配（除电视）待定52/52周围自然环境较好、靠近机场表二：北京市酒店式公寓市场调研项目是否包租回报率是否代租代租收费客户群体裘马都不包租无代租一个月外籍人士投资型买家荣尊堡包租保证10%代租一个半月外籍人士投资型买家燕莎CLASS包租保证6%代租一个月外籍人士投资型买家MASTER领寓包租7800元/月代租一个月投资型买家丽都东镇包租待定代租待定投资型买家表三；北京市酒店式公寓市场

7、调研项目销售套数销售时间已销售套数销售进度裘马都636户2007/10/13约三分之二比较快荣尊堡640户2007/9/8约二分之一一般燕莎CLASS155户2007/10/27约四分之三比较快MASTER320户2007/11/23约二分之一比较快丽都东镇待定待定待定待定表四；北京市酒店式公寓市场调研52/52燕莎CLASS的实景照片燕莎CLASS销售中心外景（琨莎中心B座三层）52/52MASTER领寓外景（一）MASTER领寓外景（二）调研结论：从以上的表格统计中我们可以看出，在北京同