地产广告策划的目标及误区1438364895

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1、广告策划的目标及误区广告策划的目标及误区　　虽说报纸广告价格低廉，那是相对于电视、大型户外灯箱等广告形式而言，在广告费日益高涨的今天，确保以最少的广告费用达到最好的宣传效果，是每个营销策划者思考的问题，如何使广告策划具有明确的目标和锁定客户群的功能？商铺广告目标，可以理解为商铺在特定一段时间内对特定的目标客户群所要完成的沟通任务和销售目标。广告策划的目标是以既定的营销决策为基础的。如在两个月内销售量达到Ä¡£È，这时广告目标就是在这两个月内如何促使销售量达到çºÎ´。　　广告效果是与目标客户对广告认知度的

2、高低成正比的，零认知度即意味着零认购率。商铺要达到广告策划的目标，就是要把商铺具有的信息在适当的时候，以适当的方式，适应的成本传送给恰当的人。如何锁定这恰当的人，即锁定目标客户群，这要有确定可行的广告目标方案，其内容无外乎：（1）©所卖商铺的特点是什么？（2）©最重要特点是什么？（主卖点）（3）©目标客户是谁？（4）©目标客户为什么要买或者不买？（5）©我们要传达给目标客户的信息是什么？（6）©怎样才能使这些信息有效地传达？（7）©用什么的准则来测定传达信息的效果？（8）如果传达效果不理想，风险如何避免？

3、　　解决了上述问题，是否可以高枕无忧？锁定目标客户群一定就能实现吗？市场千变万化，制定或策略中的误区有哪些？这些是不是从一开始就可以避免的呢？1.促进销售　　这是一个让人常含糊不清的概念，因为任何广告都是在促进销售，换句话说这是在模糊责任的一种表现。缺少了相关责任，销售指数和相应手段，这句话其实是在空谈。2.提高知名度　　这同样是犯了模糊概念的错误。如果一个项目的广告旨在提高该项目的知名度，这就等于没有找到目标。无论什么样的广告，只要在媒体露脸，提高知名度即是附带结果，无法对通盘创作有指导意义，更谈不上对

4、该项目的整体营销策划了，与一开始提倡的用最少的钱做最好的宣传背道而驰。对于无的放矢，其作用又在何处呢？3.建立品牌　　各行业的广告可以说千差万别，其依靠的策略和能取得的效果又大相径庭。对于一则广告，那是短期行为；对于一个发展商和专业代理商而言，一系列广告，最大的收获是树立了品牌的无形资产。商铺广告不同于其它快速日用品在于，其数量有限，手快则有手慢则无，在一个时间段里，先了解信息而后了解信息的绝对是两回事。而像快速日用品，消费者知道厂家有足够的产品，不用担心买不到。所以说，商铺广告目前还是针对商铺本身的终端

5、宣传，市场反应也较敏锐。这与广告当日的电话进线量和来人到访量的数量上便可看出。这也决定了商铺广告目前还只能是就铺论铺，未能提升到品牌的高度。商铺自µÄ年开始步入专业化和规模化，经过¹ý20年和ÄｅºÍ年两年的发展，无论从发展商或是从代理商的角度来看，今后伴随着全国性房地产产业的龙抬头、品牌优势进一步明显突出以及国家政策的进一步放开等行业利好的到来，商铺亦将步入品牌时代。　　对商铺的发展商和代理商而言，品牌的内涵是什么？靠什么来支持？有足够的广告费吗？有理由让广告到达的人有足够的信心买铺的同时又能记得你的品

6、牌吗？这些问题没搞定之前，建立品牌则无从谈起。否则，广告投入则对品牌建立而言，就如沧海一滴，哈口气是掀不起风浪的。4.电话进线量徒增　　电话拜访量应与实际成交量来相对应，广告过后，电话进线量是有所上升，但实际成交量是否上升了呢？成交量的质量在哪里呢？因为有些时候，通过前期的铺垫和市场孕育，恰好与广告形成了亲密重逢期，不能说是广告的绝对效果。对于商铺中某部分铺位综合素质好，是不应该完全列入广告效果评估的，这些最易交易成功的售铺量反而干扰了对广告效果的质量评估。　　广告效果的评估　　报纸每日的信息量大，资讯量

7、多，人们在看报纸时是在翻广告而不是在细看广告。只有那些视角效果注目，内容能引起共鸣和引发人思考的广告，才被人们所记住，并可能参与。　　每一次广告投放是一个点，在一段时间内投放的广告量则是一条线。如何使这点和这条线形成良性互动效应，形成面？能否形成良性互动效应，则是广告效果评估的重点和意义所在。　　要形成良性互动效应，需要严谨有序渐进的营销目标。一定数量的广告推广费用和不拖泥带水敢于直面大众的广告投放，对于一个广告策划人员，对于市场跟踪工作必不可少，要分析来电数量、质量，来访渠道的变化及反映项目相关的传播整

8、合的质量。　　客户来访渠道中，分为广告后到访、朋友介绍、路过、电话后到访，其它促销或展览会后到访等。一般认为，来访客户中，以路过的客户质量最低；展览会和电话后到访质量较高，但展览会是偶然性的，不可能成为多数项目的绝大部分客户来源。因此，评估广告是否进入良性互动效应的状态，主要还要看广告后到访、朋友介绍、电话后到访三条途径。朋友介绍有部分是老客户成份，电话后到访部分是属于看了广告后打电话的，界线不是很清晰，但基本上可以从总量上把