加权平均法中权重的定量确定方法探析

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1、加权平均法中权重的定量确定方法探析摘白《中国房地产估价与经纪》2014年1期作者：范向东候茂松摘要：木文通过选取打分评价因素、建立打分评价体系的方式，解决房地产估价报告屮定量确定估价结果各估价方法权重的问题，并结合实际报告进行了详细的说明。关键词：房地产；估价结果确定；定量确定权重在房地产估价报告中，估价结果确定过程中经常会岀现两种或多种估价方法的测算结果相差较大的情况，多数估价报告中一般采用加权平均法确定估价结果，各估价方法测算结果所采用的权重多采用定性分析的方法进行确定，其确定的权重值带冇较大的主观因素，难以让人信服。为此，笔者

2、就如何采用定最的方法进行权重的确定进行了思考，供同行指正。一、选取打分评价因素要确定估价方法测算结來的权重，首先应选取打分评价因索。选取打分评价因素以考虑各种估价方法的共性为主，适当考虑各种估价方法的特点，再对选取的打分评价因素进行定性说明，明确打分的原则。本文根据以上原则选取了估价方法的代表性、估价资料的完整性、参数选取的客观性、参数确定的时效性、估价结果的现势性等五个方面作为打分评价因素,以下对该五个评价因素在打分屮侧重考虑的方而分别进行分析说明。（一）估价方法的代表性估价方法的代表性町从估价方法选取的过程进行判断，就其估价方法

3、选取的分析是否充分、合理，不采用的估价方法理由是否真实、可信等方面來确定。（二）估价资料的完整性不同的估价方法要求的估价资料不完全相同，可根据各估价方法测算小应确定而无法实际确定的内容，需要进行估价假设的多寡来确定各估价方法估价资料的完整程度。（三）参数选取的客观性各种估价方法参数的选取应从市场调查获得，采川他处的参数数据应具备权威性，可从以上因素来判断参数选取是否客观。（四）参数确定的时效性不同的估价参数均有时效规定，可从选取的参数是否在参数规定的吋效范围内、该参数发布的时间业价值时点的反短来确定参数确定的时效性。（五）估价结果的

4、现势性当不同的估价方法测算的结果出现较人偏羌时，应分析现时市场上同类用途房地产价格的分布范围及幅度，并适当考虑房地产价格的发展趋势，综合确定估价结果的现势性。二、建立打分评价体系确定了打分评价因素示，就可以建立打分评价体系了。首先设定各评价因素的标准值。估价方法的代表性、估价结果的现势性很重要，其偏差程度的大小对估价结果的影响很人，故设定其标准分值均为20分。估价资料的完整性、参数选取的客观性、参数确定的时效性相对來说不是很重要，在出现欠缺时可通过一些假设和限制条件进行规避，故设定其标准分值均为10分。为尽量避免人为因素的影响，根据

5、评价因素的重耍性及标准分值的大小，制定了打分考虑因素，分三至四个等级，由专家根据打分考虑因素并结合佔价报告分析确定各估价方法的对应评价因素分值，最后汇总得到各估价方法的最终得分。再以各估价方法的最终得分与各估价方法的最终得分的合计值进行比较，即得到其相应的权重值。打分评价体系表见表表】打分评价体系表评价囚素标准分慣打分考便因素估价方法XX法XX法估价方法的代表性201.估价方法选取分析充分、合理.不采用妁依价方法埋由真实•可伯・20分；2•估价方法选取分析较合理.不采用的估价方袪理由不充分，10分；3.估价方法选取分析无依据及理由.

6、，分；4.估价方法适収错汉・或选择了限制使用的片迭.0分估价资斜的完整性101・估价资料完整，来源依据充分，10分；2.估价资料冇欠缺.來源依据不允分.5分；3•估价资料不全•难以有效支持估价过程.0分-售效选取的客規性101.参数从市场1：抉取.或从权威机构发布的信息上茯取・10分；2•参数自行分折取得.理由较充分，5分；3.参数获取理由无分析，且严重失实.0分。参数确定的时效性101.⑥数在规定的时效范圈内.11距价他时点木杓过1年・10分；2.參数在规定的时效范II』内，但距价値时点也过1年.5分;3・参数超过规定的时效范国・

7、0分「估价结果的现势性201•估价结果与同类用途房地产市场价格水平…致.11考虑/*房地产审场发廣趙外・20分；2•估价給果与同类用途房地产价格水平基本-致,且适当考虑了房地产市场发展趋如15分;3・估价结果与同类用途舟地产价格水平右定差距•未考慮了房地产山场发展趙势・10分；4.估价结果与同类用途房地产价怡水¥严匝不符・0分。合计得分70a:估伦方法一栏可很抱条用佶价采用的方決址片扩晨和堀写.卜他价才法外分尔堀打分*戌因三、实例说明现以某房地产估价报告做版本，就如何釆用定量分析的方法进行权重的确定重新修改、探讨如下:（一）项目背景

8、该项冃为一栋商、住综合川途的房地产，土地批准用途为城镇住宅、批发零售用地，地上建筑物为22层框架结构房屋，建筑面积58662平方米，其中1-2层作商业经营，3-22层作为住宅商品房使用，估价目的为抵押贷款。估价过程分别采用比较法和收益