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时间:2019-03-23
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1、如何在规划设计上节约成本规划设计对成本的影响很大,一个优秀的规划方案,不仅可以节约成本,还可以降低市场风险,增加销售收益,对地产项目的成功运作起着至关重要的作用。当地产公司拿到一块地,首先就会关注这块地的容积率,因为在地块面积一定的条件下,容积率代表了建筑面积的大小,也反映了该地块上的建筑基本形态。例如:若某地块为1.0的容积率,我们可以知道该地块上的建筑形态通常为低层和多层建筑;若某地块为2.0的容积率,我们可以知道该地块上的建筑形态通常为小高层和高层建筑;若某地块为3.0的容积率,我们可以知道该地块上的建筑形态通
2、常为高层建筑。据此我们可以知道,在低容积率的地块上建高层建筑是不合理的,因为这样会增加成本。不过,假如在该地块附近有山水等珍贵景观资源,建高层更具有销售优势时,可以成为例外。值得说明的是,容积率是规划局定的,一般很难改变。但是,如果有机会提升容积率,就可以获得较大的收益,所以,在有条件的情况下,应该去争取较高的容积率。接下来起重要作用的就是总体概念性规划设计,因为地块是不动产,受地段(包括地理,配套等因素)和周围环境(包括政治,经济等因素)的影响较大,所以有的地块可能适合开发商业地产;有的地块可能适合开发工业地产;有
3、的地块可能适合开发住宅地产。而同样是开发住宅地产,有的地块可能适合开发大户型;有的地块可能适合开发中小户型。而随着时间的推移,有的地块可能开始适合开发大户型,后来又适合开发中小户型。这些涉及到房地产策划和前期定位,非常需要公司相关部门和外部顾问公司的参与来集思广益。再接下来就进入到方案设计阶段,在这个阶段,我们就要根据公司确定的意图来组织进行总图设计和建筑单体设计。总图设计是非常重要的阶段,因为它包含了很多建筑单体设计上的细节,而这些细节往往决定成败,在本阶段进行多方案比较是十分必要的。例如:户型设计是否合理;建筑和
4、结构是否协调;建筑立面是否美观;建筑入口是否大气;屋顶造型是否耐看;交通利景观布局是否到位;配套设施是否齐备;等等。有一些开发商过于注重总图图面的美观,忽视了对建筑单体品质的把握,以至于利润沉淀在尾盘上。总图设计还要考虑地块的开发次序,尽量在一期布置可以销售、能够回笼资金的房产;而把那些不能销售的教育、居委会等配套设施布置在后期,减少前期的资本投入。但是商业配套则是多多益善,因为中国人有“一铺养三代”的传统观念,在地块上合适的地点建设合适的商业设施,可以获得丰厚的销售收益。在本阶段,还有一个降低成本的办法,就是减少非
5、赢利配套设施的数量。例如:在条件允许的情况下,将六班的幼儿园降为四班;将一万平方的人防降为八千平方,等等。然后就是初步设计阶段,在这个阶段建筑单体的平面图、立面图和剖面图要成型。同时结构要进行选型,确定基础和主体结构的形式,其他专业如水电气要有设计方案。其中结构选型非常重要,是本阶段控制成本的关键。例如:能够利用天然地基就不要采用桩基;能够采用框架结构就不要采用剪力墙结构;尽量减少或减小耗费钢材的悬挑构件;在楼板中采用高强度钢筋可以节约成本;等等。设计的最后-•个阶段就是施工图阶段,这个阶段有一个很重要的事情,就是挑
6、选优秀的设计单位和优秀的设计人员,因为只有这样才能保证设计图纸的质量,而这往往意味着含钢量和混凝土用量会比较节约,意味着图纸中的纱匕漏会比较少,意味着施工中出现的问题会比较少。另外,甲方制定的设计标准也对成本有影响,例如:悬挑构件的出挑长度对含钢量有较大影响,不应该让阳台等构件悬挑过大;在现浇楼板中使用高强度钢筋可以减少成本;在节能设计中采用相对便宜的材料可以节约成本;窗户的类型也对成本有影响,象普通窗户的成本低于落地窗和挑窗,除了客厅和主卧,尽量多采用普通窗;装修的档次对成本也有影响,象外墙做涂料就比贴砖便宜,做塑
7、钢窗比做断热铝合金窗便宜,户内隔墙和户内门不做可以节约成本,等等。此外,在小区内部景观的设计和营造上还有进一步降低成本的办法。例如:在景观设计中多软景,少硬景可以节约投资;多采用本土植物,少采用引进品种可以节约成本;多采用植物造景,少采用水景不仅可以节约建造成本,还可以节约运行费用;而在底层为住户分隔一个小花园,投入不多,却可以大大增加销售的吸引力。作者为现代城建集团技术部主任工程师
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