房地产财税疑难问题处理技巧资料

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1、房地产财税疑难问题处理技巧与税收新政解析讲座资料主讲人：陈万乔主讲人简介：陈万乔：税务风险与纳税失误控制专家，北京东方财研财税研究中心主任、《中国税收法规查询系统》编委会副主任、“中国财税顾问网”首席顾问。陈老师长期从事税收法规在房地产领域的应用性研究，在国内首创了房地产企业“税务风险预警机制与控制体系”的操作实务；具有丰富的为房地产企业解决项目策划与财税疑难问题的实操经验，近三年来为国内20余家房地产企业提供的内控与节税方案，执行后成效卓著而深受企业称赞；为10余家房地产企业成功地解决了因税务稽查而引发的税企

2、争议和税务危机事件，为企业挽回纳税损失数千万元，有效地维护了企业的合法权益。因而，被企业誉为最富实效的实战派专家。第一章：房地产企业企业财税疑难问题处理方法与实操技巧第一节：收入确认的财税疑难问题处理方法和技巧一、关于收入确认的一些疑难问题的营业税规定和处理方法1、预收账款：《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。2、价外费用:房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营

3、业税。国税发[1998]217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。3、视同销售：以不动产、无形资产（土地使用权）用于捐赠、抵偿债务、分配给投资者、换取其他资产等方面，要视同销售，缴纳营业税。组成计税价二成本><仃+成本利润率）/（1-5%）抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。4、委托代建：“委托代建”房屋，仅就收到的“管理费”部分，按“服务业一代

4、理业”税目缴纳5%的营业税。注意：“管理费”应当在“其他业务收入”屮核算。构成“委托代建”的几个必须条件：（1）委托方拥有土地使用权；（2）委托方取得了有关部门（计委、外经贸部门）的批复；（3）受托方（房产开发经营公司）不能垫付资金；（4）施工单位将发票开给（台头）委托方，受托方原票转交给委托方；（5）受托方按照协议定收取管理费。5、合作建房：即一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房，一般合作方式有两种：第一种方式：是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所

5、有权相互交换。具体而言也有以下两种：（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转讣部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目屮的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定

6、双方各自的营业额.如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋再销售出去，则又发生了销售不动产行为，当然应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的

7、行为，对其按“销售不动产”征收营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《屮华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式：是以甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视情况确定征税事宜：（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产

8、征税；对双方分得的利润不征营业税。（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属前项免税行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入依“销售不动产”税目征收营业税。（3）如果房屋建成全双方按一定比例分配房屋，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则