房地产金融参考题目

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房地产金融参考题目Q1中国房地产价格与外国房地产相比，是高还是低？（国老师说）偏高，一方面，外国房地产价格已经经历了与低房价快速升高，再下降的吋期，现在在比较平稳的位置，另一方面，由于金融危机的影响，抑制着房价的上涨。屮国的房价正处于快速上升阶段，处在高位。现在在外国买一栋300平方米的别墅，花费很低，但不适合买，因为外国房子需要交高额的物业税。（网友说）不可比，理由（一）人口密度决定土地稀缺性，进而影响房价高低（二）城市化进程决定了人们对房地产需求的大小（三）投资渠道的多样性直接关联房市的投机性（四）社会保障制度的完善与否同样关联着人们的炒房行为（五）房地产作为支柱产业,有利于加速工业化和城市化进程Q2试比较现在房地产和股票的投资政策？假设你现在有一套100万的房子，是持有，还是卖掉,怎么投资？房价经历了近十年的高涨，现在处于高位，股市则处在低迷状态，根据“资产涨久必跌，跌就必涨”的经济学原理，房价将在未来近期内下跌，而股市不会再跌很多，并且将会涨。假设我有100万的房子，现在应该卖掉并全部投于股市，带股票涨到200万时，房价假设下跌到50万一套,此时，全额卖掉股票并买房子，将买到4套房子。Q3是怎样通过房地产來调节贫富差距？这次房地产的下调将是中国社会财富的第二次洗牌，房地产下调，富人手中拥有的房子资产将会缩水，减值，有利于调节贫富差距。而针对房地产的政策，政府可以采用征房地产税，加息等手段。Q4什么是对冲？对冲的三种方式？对冲指为避免损失而购买投资，虽然存在风险，通过对冲，仍可以获利。美元一一资产（鄂尔多斯，“羊煤土气”），美元一一日元，美元一一黄金（现在的现实）。【举例】Q5黄金十年前价格很低，为什么现在价格很高？（1）其和美元是对冲的，美元在近十年屮走势很弱，黄金价格相应走高（2）另外，黄金也是一种商品，受供需因素的影响，黄金开采量减少，过去几十年里黄金没有大型金矿发现。虽然不少国家的央行都存有大量黄金储备，但现在都不太乐意出售Q6为什么私人房地产商不敢把房价定的很高？私人房地产商手屮的资金数量有限，来源方式有限，在盖好房后，需要尽快出售房屋还回流资金，填补空缺。相对于私人房地产商，上市公司则不急于出售房屋，甚至岀现捂盘情况，因为上市公司可以通过发行股票的方式筹集资金，得到融资，把存量资金变为流量资金。£在房地产熊市吋，投资一手房价值高，还是二手房价值高？一手房好。在房地产熊市时，房价会大跌，与二手房的差价不大，但比二手房的实际价值高。望在房地产牛市时，投资一手房价值高，还是二手房价值高？二手房好。一手、二手房价都会大涨，但相比严重捂盘的一手房，二手房价值更高。Q9城市化会引起房价的又一波涨势？不对。（1）农民进城后存在着对住房的迫切需求，但农民工不能做到“居者有其屋”，不是房地产市场的需求主体。因为，尽管近年来随着劳动力成本上升，农民工的收入水平有了一定提高,但农民工大多为“打工族”，所从事的工作多为简单劳动，技术含量低，农民工买不起商品房，他们也没有权利中请居住经济适用房和廉租房。农民工进城所带动的城市化，与城市商品房的高房价也就没有 必然的、木质的内在联系。（2）城市化也意味着城镇用地扩展，响应的建房土地增多，房子的供给响应增加。Q10在美元走高时买黄金对不对？现在能不能买黄金？（根据“资产涨久必跌，跌就必涨”的经济学原理，美元经过了近十年的下跌，将会上涨）美元和黄金是对冲的，美元开始走高，黄金将会走低，但黄金还处于高位，并不适合买黄金，到黄金下降到低估时，买黄金才是有意义的。Q11在股票熊市时，一手好，还是二手好？二手好，股票熊市时，大盘处于低位，总体形势不好，因为新上市的股票没有涨跌停板，刚上市的股票下跌的风险极大。在二手市场上，投资者通过对某些股票的分析，可以了解其发展规律,选择是否有涨的潜力，有力于控制风险。Q12在股票牛市时，一手好，还是二手好？一手好，股票牛市时，大盘处于高位，总体形势很好，基本上每只股票都在涨，一手股价格便宜，且因为新上市的股票没有涨跌停板，刚上市的股票很大概率是上升的，长得幅度很大。二手市场股票价格很高，长得空间小。史工为什么第一套房也要征房产税？（1）控制房价。（2）增加税收，现在地方政府的大部分收入来源于买地，但是各地的土地基本卖完，地方政府收入将会减少一大部分，此时征房产税，可以弥补地方政府损失的收入。而政府在推出房产税的同时将会推出限购令，这样购买第二套、第三套房子的人减少，只对第二套、第三套征税并不能弥补地方政府收入损失。Q15房地长价格的不断上涨，是否对经济又拉动作用？人们通常认为，房地产业对消费具有很强的拉动作用。因为虽然房产购置本身属于投资，但购房之后的装修、家电配备等诱致性需求较多。但仔细寻思不难发现，只有自住需求能够产牛这样的消费带动作用，而出于投资性（或投机性）目的的购房，则未必具有带动消费的作用。这方面的一个典型例子，是所谓的储蓄性购房（或保值性购房）：购房者完全将房屋等同于一种具有保值功能的储蓄，其购买若干套房屋，既不装修也不出租，纯粹为了保值，房屋只是在需要用钱的时候才被出售。不装修、不出租的特点，一方面弱化了对消费的拉动，另一方面也使得即使住房空置率上升租金水平也难以下降。而当前房价的快速回升，己越来越多地将年初启动这个市场的自住需求者逐出了市场，而更多的投资需求者正在进入并主导这个市场。由此将人大弱化房地产业对消费的拉动作用。Q16政府和事业单位建房多，会导致怎样的结果？政府和事业单位建的房多用于分给职工，供给增多，需求相反的减少，对房地产价格的上涨没有拉动作用。EX：长沙，重庆Q17政府建房会不会将其房价？会，经济适用房，廉价房，供给增多Q1825年才能估算岀房地长成交量？可以划定一个片区为范围，用平均市场价值來估算房地产价格,其屮以每年成交价格为基础计算。Q19深圳每年有18万人结婚，是否是刚性需求？一部分是，一部分不是。刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、鱼粉等等。也可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品。需求有两个特征，有意愿并付得起，结婚的很多的是收入中等年轻人，有购房的意愿，而没 有能力，房价过高，将会打击他们的购买力，所以这一部份不是刚行。Q20交不起房产税怎么办？丨为什么房地产税可以抑制房价？现行的房产税是上个世纪八十年代制定的，只是对经营性，出租房子征税，对普通住宅型房子不征税，对农村的房子也不征税。但是，随着市场经济的发展，对城市住宅型房子征税势在必行，只不过是时期成不成熟的问题，现在房地产价格疯涨，房价高的原因之一是，大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节，不仅对于遏制房价过快上涨有好处，还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状,房产税很有可能重新推出，购买时增加购房成本，儿那些购买了但不使用的房主也将承担房产税，岀租和持有都不划算，这将在很大程度上加大了房主的负担，收益减少，甚至出现交不起房产税，这样不得不卖掉空置的房子，从而抑制房价，一定程度上打击投机。投机者转为投资者，供给增多，Q21加息对房价的影响？(1)对消费者是利空消息，加息包括存款利息和贷款利息的增加，加息后那些想卖房的人按揭买房的成本增加，转而租房，抑制需求。比如某房主拥有一套100万的房子，贷款利率为2.1%,每年利息2.1万，若房子预期涨10%,那么净收益为10-2.1二7.9。现在贷款利率为8%,利息为8万每年，在预期收益还是10万的情况下，净收益为10-8=2万，收益大大减少，并且还要承担房价下降的风险。(2)对生产者是利空消息，房地产商建房贷款成本增加。Q22房地产如何通过银行达到利润最大化？银行有货币派牛的作用，比如将1000万存入银行A,—次用200万，银行就可以利用剩下的800万派生货币，银行带给c,c用了200万将剩下的600万存入银行B,银行再向外带这部分钱，这样就形成银行货币创造的作用。房地产商和投资者可以利用银行这种作用(1)对于房地产商来说，以外国房地产商为例，其流程为：(第三页)(2)对于投资者来说，银行同样有很强的杠杆作用，比如说你现在手中有100万，在银行允许首付为1成的情况下，你拿100万交首付买十套价值100万的房子，此时，你的资产放大了十倍，如果房价保守涨了20%(实际上这两年上涨的幅度远远犬过20%),你手中的资产由1000万变为另外1200万，卖出去后，你将净赚200万，翻了两番。