房地产金融参考题目

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1、房地产金融参考题目Q1中国房地产价格与外国房地产相比，是高还是低？（国老师说）偏高，一方面，外国房地产价格已经经历了与低房价快速升高，再下降的吋期，现在在比较平稳的位置，另一方面，由于金融危机的影响，抑制着房价的上涨。屮国的房价正处于快速上升阶段，处在高位。现在在外国买一栋300平方米的别墅，花费很低，但不适合买，因为外国房子需要交高额的物业税。（网友说）不可比，理由（一）人口密度决定土地稀缺性，进而影响房价高低（二）城市化进程决定了人们对房地产需求的大小（三）投资渠道的多样性直接关联房市的投机性（四）社会保障制度的完善与否同样关联着人们的炒房行为（五）房地产作为支柱产业

2、,有利于加速工业化和城市化进程Q2试比较现在房地产和股票的投资政策？假设你现在有一套100万的房子，是持有，还是卖掉,怎么投资？房价经历了近十年的高涨，现在处于高位，股市则处在低迷状态，根据“资产涨久必跌，跌就必涨”的经济学原理，房价将在未来近期内下跌，而股市不会再跌很多，并且将会涨。假设我有100万的房子，现在应该卖掉并全部投于股市，带股票涨到200万时，房价假设下跌到50万一套,此时，全额卖掉股票并买房子，将买到4套房子。Q3是怎样通过房地产來调节贫富差距？这次房地产的下调将是中国社会财富的第二次洗牌，房地产下调，富人手中拥有的房子资产将会缩水，减值，有利于调节贫富

3、差距。而针对房地产的政策，政府可以采用征房地产税，加息等手段。Q4什么是对冲？对冲的三种方式？对冲指为避免损失而购买投资，虽然存在风险，通过对冲，仍可以获利。美元一一资产（鄂尔多斯，“羊煤土气”），美元一一日元，美元一一黄金（现在的现实）。【举例】Q5黄金十年前价格很低，为什么现在价格很高？（1）其和美元是对冲的，美元在近十年屮走势很弱，黄金价格相应走高（2）另外，黄金也是一种商品，受供需因素的影响，黄金开采量减少，过去几十年里黄金没有大型金矿发现。虽然不少国家的央行都存有大量黄金储备，但现在都不太乐意出售Q6为什么私人房地产商不敢把房价定的很高？私人房地产商手屮的资金数

4、量有限，来源方式有限，在盖好房后，需要尽快出售房屋还回流资金，填补空缺。相对于私人房地产商，上市公司则不急于出售房屋，甚至岀现捂盘情况，因为上市公司可以通过发行股票的方式筹集资金，得到融资，把存量资金变为流量资金。£在房地产熊市吋，投资一手房价值高，还是二手房价值高？一手房好。在房地产熊市时，房价会大跌，与二手房的差价不大，但比二手房的实际价值高。望在房地产牛市时，投资一手房价值高，还是二手房价值高？二手房好。一手、二手房价都会大涨，但相比严重捂盘的一手房，二手房价值更高。Q9城市化会引起房价的又一波涨势？不对。（1）农民进城后存在着对住房的迫切需求，但农民工不能做到“居

5、者有其屋”，不是房地产市场的需求主体。因为，尽管近年来随着劳动力成本上升，农民工的收入水平有了一定提高,但农民工大多为“打工族”，所从事的工作多为简单劳动，技术含量低，农民工买不起商品房，他们也没有权利中请居住经济适用房和廉租房。农民工进城所带动的城市化，与城市商品房的高房价也就没有必然的、木质的内在联系。（2）城市化也意味着城镇用地扩展，响应的建房土地增多，房子的供给响应增加。Q10在美元走高时买黄金对不对？现在能不能买黄金？（根据“资产涨久必跌，跌就必涨”的经济学原理，美元经过了近十年的下跌，将会上涨）美元和黄金是对冲的，美元开始走高，黄金将会走低，但黄金还处于高位

6、，并不适合买黄金，到黄金下降到低估时，买黄金才是有意义的。Q11在股票熊市时，一手好，还是二手好？二手好，股票熊市时，大盘处于低位，总体形势不好，因为新上市的股票没有涨跌停板，刚上市的股票下跌的风险极大。在二手市场上，投资者通过对某些股票的分析，可以了解其发展规律,选择是否有涨的潜力，有力于控制风险。Q12在股票牛市时，一手好，还是二手好？一手好，股票牛市时，大盘处于高位，总体形势很好，基本上每只股票都在涨，一手股价格便宜，且因为新上市的股票没有涨跌停板，刚上市的股票很大概率是上升的，长得幅度很大。二手市场股票价格很高，长得空间小。史工为什么第一套房也要征房产税？（1）控

7、制房价。（2）增加税收，现在地方政府的大部分收入来源于买地，但是各地的土地基本卖完，地方政府收入将会减少一大部分，此时征房产税，可以弥补地方政府损失的收入。而政府在推出房产税的同时将会推出限购令，这样购买第二套、第三套房子的人减少，只对第二套、第三套征税并不能弥补地方政府收入损失。Q15房地长价格的不断上涨，是否对经济又拉动作用？人们通常认为，房地产业对消费具有很强的拉动作用。因为虽然房产购置本身属于投资，但购房之后的装修、家电配备等诱致性需求较多。但仔细寻思不难发现，只有自住需求能够产牛这样的消费带动作用，而出于投资性（或投