富港天地住宅部分方案

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1、27“富港天地”住宅部分营销方案一、现阶段房地产营销的特征（一）我国房地产营销市场现状分析1、房地产营销策划指导思想的发展，大体上经历了如下过程： （1） 产品观念时代，其指导思想是“找感觉”； （2）推销观念时代，其指导思想是“找卖点群”；（3）准营销观念时代，其指导思想是“找概念”；（4） 营销观念时代，其指导思想是“找需求”；（5） 市场的社会营销观念时代，其指导思想是“找平衡”。2、地产营销越来越像文化营销，从经济基础向上层建筑发展。文化导入、产品内涵挖掘、阶层划分以及阶层教育引导逐渐上升到一个新的高度。3、 国际4A广告公司并没在国内的地产广告

2、有太多的作为，房地产业更像一个本土广告精英的舞台。（二）重庆房地产营销的地域特点随着上世纪90年代重庆房地产开发起步以来，重庆的房地产营销取得了巨大的发展，但从整体上讲，重庆房地产营销同样体现出了其独有的地域特点：1、重执行轻策划重庆目前房地产市场营销2727在执行层面上处于一个较高的水平，军事化的销售团队管理、规范的销售接待流程、服务营销等在重庆房地产营销市场大行其道，对推动重庆房地产的整体发展取到了重要作用。执行在地产营销过程中有着举足轻重的作用，直接决定了项目销售的转化。但在策划层面上讲，重庆和地产市场更为成熟的上海、广东、深圳、北京甚至武汉、成都

3、等城市相比，还有一定的差距，这主要体现在罕见对项目在文化品位等内涵上的延伸，罕见独具创意的营销视角，相信这也和重庆地产市场一直处于较好的上升势头有一定关系。金开惠通公司认为，在市场高位运行，处于卖方市场的情况下，执行将在营销过程中起到更为关键的作用。但在市场日趋平稳，逐渐转变为买方市场的时候，策划在地产营销过程中将扮演关键性角色。2、重促销轻营销从媒体地产广告投放监测中发现，重庆地产广告的诉求主题在促销上占据了相当高的比重，据不完全统计，2008年和2009年各大媒体的广告诉求主题中，以促销为核心诉求的占据了半壁以上江山。这从一个侧面反映出重庆市目前的地

4、产营销从整体上讲缺乏突破性思维。在市场细分、差异化策略、品牌化策略等层面上讲，重庆地产营销界尚缺少整合能力。金开惠通公司认为，随着地产市场的日趋成熟，消费市场也日趋理性，在产品同质化、竞争白热化的今天，实行精确的市场细分策略，走产品个性化的品牌之路，能保证更高的开发利润和资金回笼速度。27273、重卖点轻创新目前，重庆在地产营销上更多的力度用在对项目的卖点的深挖，属于对项目卖点群的罗列；这无可厚非对项目的销售产生积极的推动作用。但简单的卖点罗列在和竞争对手的比较中很难显示出自己的独特性，且没有核心联系的卖点罗列也难让购房者产生较强的共鸣从而产生购买冲动。

5、在创新思维的运用上，重庆地产营销市场还做得远远不够，在地产大势趋稳的形势下，需要根据市场的变化，在品牌塑造创新、营销模式创新、营销手法创新等方面应有积极的变化。金开惠通公司认为，现代营销学要求在竞争激烈的市场中必须将品牌塑造和品牌创新放在重要的核心位置，使得自己的产品在众多的同质化的产品中显现出来并独具个性，得到消费市场的认可才能在竞争中占据先机。二、项目在区域范围内的地位房地产的在地性决定了项目不可能脱离项目所在区位的区位特性，研究项目在区域范围内的地位有助于对项目价值进行准确的判断，从而在符合区域特征的前提下进行有效的市场细分，并进行深层次的品牌塑造

6、和延伸。（一）区域范围内的竞争环境特征本项目所在的人和板块属于北部新区片区，北部新区是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。2727虽然成立的时间不长，但是该区域内的房地产市场却发展迅速，已经成为重庆北部市场的一颗耀眼的明珠。龙湖水晶郦城、蓝湖郡、比华利豪园、财富中心、天湖美镇、棕榈泉及鲁能星城等大盘项目在北部新区的开发建设，使该片区成为重庆市当之无愧的大盘展览馆和高品质居住区。而人和板块作为北部新区最为重要的开发较为成熟的板块，生活配套及交通配套、教育配套等配套设施相对较为成熟。在人和片区范围内，住宅产品开发的形态较为丰富，涵括了高层、小高

7、层、别墅、洋房等。作为北部新区中最为重要的开发区域之一，人和板块地产消化的核心客群同样是重庆市中高端地产消费群，在产品的供应特征上就显示出了这一特征。据不完全统计，2008年-2009年两年内人和板块内的产品供应中套内80平米、建面95平米以上的舒适两房、三房的供应占据了近7成（65%）的份额。虽然随着地产价格的不断上涨，中小户型的供应呈增长之势，但这一区域特征仍然表现明显。随着2010年区域内开发进程不断深入，2010年人和板块新增销售面积有可能达到甚至超过150万平方米。供应急剧增加和大盘集中必将使得区域在主城区的开发地位更为突出。金开惠通公司认为，

8、项目住宅部分作为一个小规模的开发项目，在竞争激烈的2010年人和板块地产市场，需