重庆富港天地销售执行详案

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1、富港天地销售执行详案目录第一章宏观市场分析第二章项目基本情况分析第三章各营销阶段销售推广执行细则第四章项目各营销阶段广告执行细则第五章各营销阶段价格执行策略概述2009年由于受08年积压的刚性需求量的增加和政策刺激双重作用的影响，整体拉动了全年市场的成交量，促使成交价格持续上升，全国一些城市房地产市场的泡沫开始显现。国家在2009年底2010年初相继出台了一系列政策进行宏观调控制，抑制投资、投机型购房。二次购房首付成数的提高，营业税有效期由2年调整到5年，土地出让金首付款上升为50%，一年内付清的政策相继出台。重庆房地产市场在

2、2010年前两个月的成交量开始下滑，价格维持在高位。随着两江新区的建设，本案所处的区域整体规划发展潜力巨大，区位价值开始体现。重庆房地产市场整体销售价格逐步上升态势，将带动本案所处区域的楼盘的销售价格，造成项目热销的市场发展态势。本案的产品由于低总价低首付优势，以自住型需求和投资型需求为主的客户群为本案销售提供了强力的支撑点。本销售执行方案主要内容为“富港天地”项目销售变现为主，其中的主要核心在于如何利用现有的和将来的有利资源，依据房地产市场状况的变化，挖掘本案的核心优势而使销售成功。本销售推广执行方案所制定的是“富港天地”住

3、宅在开盘后10个月内和写字楼在开盘后12个月内的销售总体思路及阶段性的推广策略。第一部分：宏观市场分析一、重庆近期市场分析及今年走势预测1、重庆09年房地产市场走势回顾2009年市场异常火爆，由于刚性需求集中释放，造成了2009年重庆房地产市场供不应求的局面。重庆主城区整体销售价格在2009年突破建面5000元/平方米，比2008年4100元/平方米同期上涨了900元/平方米。目前主城老六区楼盘的开盘均价超过5500元/平方米，中高端楼盘在7000-8000元/平方米，江景楼盘和别墅项目纷纷突破万元大关。1小时经济圈内的区县楼

4、盘告别建面2000元/平方米步入建筑面积3000元/平方米的时代。二环经济圈的规划将带动周边区域楼盘销售价格冲上建面4000元/平方米的发展趋势。2、近期重庆主城房地产市场走势分析2010年1月成交162万平方米，而2月成交110万平方米，成交面积出现供不应求；在成交价格方面，2月主城区建面成交均价约5439元/平方米，相比1月4844元/平方米的均价，涨幅超过12%。因此，造成重庆楼市总体态势呈现“价涨量跌”之局面。2010年3月，由于外地投资型需求的客户大量涌入，导致3月份成交量逐步回升，成交价格有小幅度上升，使得目前重庆

5、楼市整体呈现“稳中有升”。3.重庆地区2010年市场走势预测随着4月春交会逐步来临，国家政策无打压房地产之意，只是抑制投资投机购房需求，防止房地产市场泡沫发生。重庆各开发商势必会吹响春交会前市场竞争的号角，增强了置业客户的信心。两会之后北京出现3个新地王，带动了北京房价迅速上涨，上海、深圳、广州等地销量攀升，从而波及到重庆房地产市场，外地投资购房客户纷纷涌入重庆疯狂购房，以抢占重庆房地产市场这一价格洼地。2010年3月，投资性购买拉动了重庆主城区房价的上涨。重庆主城区价涨量升，万元大盘迅猛发展，新开楼盘的热销场面直逼2009年

6、的房地产市场的火暴情形。通过上述分析，我司预测：重庆主城区房价在2010年全年是稳中有升，第四季度岁由于投资性客户减少，会出现稳中略降的态势。4.两江新区规划对区域房地产市场的影响4.1两江新区规划范围“两江新区”总占地面积约960平方公里，位于重庆北部新区和重庆两路寸滩保税港区，规划范围包括：江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩保税港片区与鱼嘴-复胜片区；渝北区的北部新区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区；北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区。其中，北部新区将建设成内陆开放型经济示范区，形成高新技术产业

7、研发、制造及现代服务业聚集区。（规划图）4.2两江新区对区域房地产市场的影响两江新区，中国第三区的概念广为流传；内陆最大免税区的诞生；两江四岸全新开放性规划建设；城市整体产业升级；“三环十射”的交通体系不断完善。“两江新区”战略定位促进了重庆房地产市场的发展。城市规划决定经济走向，经济发展速度决定物业增值幅度。本案地处北部新区人和板快，项目周边火车站、保税区、轻轨3号线、江北CBD的建设，本案所在区域的物业增值潜力上升空间很，在未来2-3年就会成熟形成重庆新的CBD区域发展中心。在两江新区，集合了重庆最多的精英阶层，其消费能力

8、强，相应也带动了本案区域房地产物业的增值。“两江新区”的通过，势必带动该区域的投资型需求和居住型消费需求量的增加，使本案所在区域真正成为西部地区的战略高地。而新区建设受益的行业首当其冲是房地产行业、基础设施建设行业和物流行业。届时，北部大片区将成投资热点,利好两江新区的房地产