房屋买卖居间合同中规避

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1、房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定联系方式：8786871813376427555主持人：城阳电台文鼎940律师在线正在播出，欢迎听众朋友们在节目播出过程中拨打节目热线87968—940或文鼎律师场外咨询热线87868718参与我们的节目。今天和我们一起做节目的是山东文鼎律师事务所的李学忠律师。您在节目播出之后如果有问题还可以拨打李律师的电话13376427555进行咨询。李律师，欢迎你做客今天的节目。律师：主持人好，听众朋友们大家好。主持人：李律师，您看，随着我国房地产市场的繁荣发展，很多中介机构做起了二手房中介服务，通过

2、提供二手房房源信息，促成房产交易，从中收取佣金。在这些房产中介合同中，中介机构往往在合同中规定了这样的条款“禁止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同。”旨在保护中介机构的合法权益。但总有一些当事人违反该约定，从而产生经济纠纷。律师：是，这种现象还是比较多的。主持人：对当事人这种违约行为如何去认定，下面我们结合一个案例让李律师来给我们详细分析一下。上诉人（原审被告）：陶某　　被上诉人（原审原告）：某市中原物业顾问有限公司2008年11月27日，某市中原物业顾问有限公司带被告陶某实地看房，并与陶某签订了《房地产求购确认书》，

3、第1条约定，陶某愿意委托中原公司居间求购本市某号房屋；第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后6个月内，本人或其委托人、代理人、代表人、承办人等与其有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1％向中原公司支付违约金。11月30日，涉案房屋买卖双方签订《8房地产买卖合同》，成交价为138万元。2009年2月1日，陶某取得涉案房屋的所有权。原告某市中原物业顾问有限公司诉称：其带陶某实地看房，双方签订《房地产求购确认书》。后陶某利用中原公司提

4、供的某号房屋销售信息，故意跳开中介，私自与卖方直接签订购房合同，完成房屋交易过户手续，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付中原公司相当于房屋实际成交价1%的违约金1.65万元。被告陶某辩称：《房地产求购确认书》的“跳单”条款为格式条款，明显加重了对方的责任，应认定为无效。涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”的违约行为。故不同意中原公司的诉讼请求。这真是各说各的理，李律师，您来给我们大家分析一下，在这个

5、案例中，孰是孰非呢？律师：好，本案是因多家中介公司参与同一房屋居间交易而引起的违约金请求权纠纷。在居间合同中，其中关于“禁止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同”的规避“跳单”条款虽为格式条款，但它旨在保护中介公司作为居间人依法应享有的权益，应认为是合法有效的。对于“跳单”违约行为的具体认定，应结合中介公司的委托权限及其是否履行中介服务、委托人是否利用中介公司的信息、机会等，有逃避佣金的行为进行综合考量。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同的房源信息时，买方有权选择报价低的

6、中介公司购买该房屋，其行为不构成违约。主持人：李律师，听您这样说，在居间合同中，是可以规定规避“跳单“条款的？律师：是的。主持人：那本案中，被告是否构成了“跳单”违约呢？律师：再回答这个问题之前，我们先来看一下一审法院是如何认定的。一8审法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。中原公司与陶某签订的《房地产求购确认书》系双方当事人真实意思表示，与法无悖，应为合法有效。《房地产求购确认书》中已明确约定陶某有义务在验看房地产后的6个月内，不得利用中原公司提供的信息而未通过中原公司与出卖方达成买卖交易，否则视为违约，并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成

7、交价的1%向中原公司支付违约金。现陶某从中原公司处获知信息，但未通过中原公司而与出卖方签订买卖合同并取得涉案房屋的所有权，理应按约承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院判决陶某应于判决生效之日起十日内向中原公司支付违约金人民币1.38万元。一审法院判决后，陶某不服提起上诉。主持人：一审法院是支持了原告的诉讼请求。那陶某上诉后，二审法院是如何认定的？律师：　　二审法院另查明，涉案房屋原产权人之一李某某于2008年9月26日、10月1日、10月19日分别委托中原公司、汉宇公司和立好公司等多家房屋中介公司挂牌出售涉案房

8、屋。立好公司、汉宇公司、中原公司分别于10月22日、11月23日、11月27日带陶某或其妻曹某