商业地产研策报告提纲

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1、新城控股·商业管理中心市场研究及策划定位工作框架提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的结论，整体条理清晰、逻辑缜密。策划阶段理由充分，观点明确。第一篇市场研究分析一．项目发展背景（项目发展的外部环境-城市环境、区域环境等）研究目的：分析城市环境，判断可进入性。研究方法：文献研究-统计年鉴、统计公报、规划纲要、政府门户及规划局网站等。主要成果：宏观经济及区域发展分析报告、拓展战略建议。基本要求：准确性、时效性、完整性。（一）宏观经济分析1.城市综述城市概述，面积、位置、交通、城市等级等。2.城市经济城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入；城市间

2、比较，横向分析；城市产业结构；相关政策分析。3.城市规划城市总体规划；商业规划及新城区规划；交通规划。4.相关经济政策商业发展政策；房地产政策。（二）区域发展分析1.区域概况城市版块划分；城市各版块特征；项目所在区域特征分析。2.区域规划项目所在区域规划。（三）结论通过横向、纵向经济分析，城市（区域）规划分析，政策分析等，判断城市可进入性。二．区域市场分析（区域市场业态业种分析，竞争或对标项目分析）17研究目的：分析区域商业环境，判断区域发展潜力，寻找市场稀缺空间。研究方法：实地考察、访谈、总结归纳、文献研究-统计年鉴、统计公报等。主要成果：区域商业分析报告、对标/竞争项目市调表（附

3、件1），市场稀缺空间判断。基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。（一）商圈界定根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。（二）区域业态现状分析（商业经营形态）1.城市综合体2.商场3.商业街4.社区商铺5.商业总面积统计（三）区域业种现状分析（商业经营类别）1.餐饮2.服饰3.百货零售4.休闲娱乐5.装修、装饰、建材、五金6.文体、健身、美容7.各业种面积比例8.各业种平均商业坪效（与商业总面积结合，计算区域总营业额）（四）竞争/对标商业项目分析（N个）1.竞争/对标项目分布图2.基本资料项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。3.经营定位、主题定位

4、4.功能规划、布局各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等。5.业态业种规划、比例各业种面积比例；各业种平面及立体布局。6.目标客户客户来源、年龄、性别、消费习惯等。7.经营状况日均人流量、营业额等8.项目租售价格及租售状况租售价格、租售方式（返祖、包租、免租期、物业管理费）；租售比例；主要客户来源。（五）结论及分析分析商业市场各业态业种经营情况，总营业额，判断各业态、业种的饱和度。寻找市场稀缺空间。17一．消费需求分析研究目的：分析区域消费群，判断区域消费潜力，了解消费需求。研究方法：消费者访谈、文献研究-统计年鉴、统

5、计公报、总结归纳、。主要成果：区域消费者分析报告、消费者访谈分析报告、访谈问卷（附件2）。基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。（一）社区状况1.现有社区状况社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。主要研究方法：文献研究、实地考察2.未来规划状况社区未来规划，人口规划等。主要研究方法：文献研究（二）人群特征区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等。主要研究方法：文献研究、消费者访谈（三）结论及分析根据区域人口数量、人均可支配收入数据，结合上文“区域市场分析”中总营业额、商业坪效等数据，计算可开发商业面积及可进入的业态业

6、种。二．商家拓展需求分析研究目的：了解目标经营者意向，判断项目招商可行性。研究方法：问卷，或电话访谈。主要成果：各主要业态业种品牌商家访谈报告。访谈问卷（附件3）基本要求：明确、客观。（一）业态业种及商家界定根据区域商业市场及消费需求分析，界定业态业种的可能方向，选择商家品牌。（二）商家访谈分析1.餐饮代表品牌商家访谈（3-4家）2.服饰代表品牌商家访谈（3-4家）3.百货零售代表品牌商家访谈（3-4家）4.休闲娱乐代表品牌商家访谈（3-4家）5.装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈（4-5家）6.文体、健身、美容代表品牌商家访谈（三）结论及分析分析商家拓展意向，明确项目适用性及经

7、营方向。三．项目适用性分析研究目的：分析项目客观指标，判断项目可能的发展方向。研究方法：实地考察、文献研究-规划指标。17主要成果：项目位置图、规划红线图、四至实景图、道路交通图，业态业种适应方向。基本要求：准确、客观。（一）基本信息1.项目指标2.地块现状特征（二）环境状况1.道路环境2.交通环境（三）结论及分析根据项目客观现状、数据、规划指标等，判断项目的业态、业种适应方向。二．市场总结及建议综合以上各结论，总结城市发展潜力，寻找市场稀缺空间，发现消费