商业地产研策报告提纲(12.1更新)

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1、新城控股·商业管理中心市场研究及策划定位工作框架提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的结论，整体条理清晰、逻辑缜密。策划阶段理由充分，观点明确。第一篇拓展建议研究1城市分析（整个城市）1.1城市综述城市概述，面积、位置、交通、城市等级等1.2城市经济1.2.1当年城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入，人均消费支出1.2.2城市间经济指标比较，横向分析1.2.3城市历年发展指标比较，纵向分析1.2.4城市产业结构及主导产业、优势产业分析1.3城市规划1.3.1城市总体规划规

2、划图及规划要点1.3.2商业规划及新城区规划1.3.3交通规划1.4相关经济政策1.4.1宏观经济及金融政策1.4.2房地产政策1.4.3商业发展政策1.5结论及分析归纳分析，判断城市可进入性2区域分析（区域）2.1区域概况2.1.1城市版块划分板块划分依据16板块划分示意图2.1.2城市各版块特征分析地域特征人群特征商业环境交通环境2.1.3项目所在区域市场分析（项目所在区域）项目商业市场概述主要商业项目分布2.1.4对标/竞争项目分析项目基本资料-位置、规模、现状、开发商项目主题定位项目业态业种比例项目业态业种

3、规划布局项目主要品牌项目主要消费群项目经营状况2.2区域规划项目所在区域的未来规划2.3区域分析小结根据以上分析归纳项目所在区域的市场特征、各类项目业态业种布局、品牌的经营现状，寻找可能的市场空间。3项目适应性分析（所在项目）3.1基本信息3.1.1项目指标位置、面积、性质、容积率地块形状平面图3.1.2地块现状特征地块内部实景图地块四至实景图3.2环境状况163.2.1道路环境道路实景及描述3.2.2交通环境公交（线路及覆盖区域）地铁（线路及覆盖区域）自驾车3.3结论及分析根据项目客观现状、数据、规划指标等，判断

4、项目的业态、业种适应方向。通过横向、纵向经济分析、城市（区域）市场分析、规划分析、政策分析、区域市场分析，区域对标/竞争项目、地块特征分析等，给出拓展建议。第二篇项目定位研究（商圈及本项目分析+本项目建议）4区域商业及对标/竞争项目分析4.1商圈界定根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。4.2区域业态现状分析4.2.1城市综合体区域内城市综合体的数量、分布、规模、经营状况简评4.2.2商场区域内商场的数量、分布、规模、经营状况简评4.2.3商业街区域内商业街规模、特点及经营状况简评4.2.4社区商铺区域内社区商

5、铺的经营特点及经营状况简评4.2.5商业总面积统计区域内所有业态的面积统计4.3区域业种现状分析4.3.1餐饮区域内餐饮业的整体概述、餐饮业类别、整体布局、主要分布楼层、经营状况等4.3.2服饰区域服饰零售业的整体概述服饰零售业主要分布、经营方式及经营状况等164.3.3百货零售区域百货业概述，百货分布、主要百货品牌、规模、经营状况4.3.4休闲娱乐区域休闲娱乐业概述，休闲娱乐业类别、分布、经营状况4.3.5装修、装饰、建材、五金区域装修建材业概述、装修建材业分布、经营状况4.3.6文体、健身、美容4.3.7各业种

6、面积比例4.3.8各业种平均商业坪效与商业总面积结合，计算区域总营业额4.4竞争/对标商业项目分析（N个）4.4.1竞争/对标项目分布图4.4.2基本资料项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。4.4.3经营定位、主题定位4.4.4功能规划、布局各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等。4.4.5业态业种规划、比例（各业种平面及立体布局、各业种面积比例）4.4.6目标客户客户来源、年龄、性别、消费习惯等4.4.7经营状况日均人流量、营业额

7、等4.4.8项目租售价格及租售状况租售价格、租售方式，返祖、包租、免租期、物业管理费租售比例主要客户来源4.5结论及分析分析商业市场各业态业种经营情况、总营业额，判断各业态、业种的饱和度。寻找市场稀缺空间。5消费者需求分析5.1社区状况165.1.1现有社区状况社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。5.1.2未来规划状况社区未来规划，人口规划等5.2人群特征区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等。5.3结论及分析根据区域人口数量、人均可支配收入等数据，结合上文“区域

8、市场分析”中总营业额、商业坪效等数据，计算可开发商业面积及可进入的业态业种。6商家拓展分析6.1业态业种及商家界定根据区域商业市场及消费需求分析，初步界定可能的业态业种方向，选择商家品牌。6.2商家访谈分析餐饮代表品牌商家访谈（3-4家）服饰代表品牌商家访谈（3-4家）百货零售代表品牌商家访谈（3-4家）休闲娱乐代表品牌商家访谈（3-4家）装修、装饰、建材、