大型综合体项目融资模式研究——以世外桃源为例

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2、含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我共同工作过的同志对本研究所做的任何贡献均臣在论文中作了明确的说明并表示谢意。作者签雀：堂的也曰期：＞化｜立．学位论文版权使用授权书本学位论文作者和指导教师完全了解沈阳建筑大学有关保留、使用学位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权沈阳建筑大学（或其授权机棉）可レ义将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库并通过网络提供检索、浏览

3、。（如作者和导师同意论文交流，请在下方签違；否则视为不同意。）作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后：．一一□两年□不限＾半年□年□年半作者签違：么挪姐＾导师签名立曰期：记年月日期：心化年Ｉ月分类号：学校代码：10153UDC：密级：公开硕士学位论文大型综合体项目融资模式研究——以世外桃源为例作者姓名：李析函入学年份：2013年9月指导教师：薛立副教授学科专业：建筑与土木工程申请学位：工程硕士所在单位：管理学院论文提交日期：2015年12月论文答辩日期：2015年12月学位

4、授予日期：2016年1月答辩委员会主席：刘怫翔答辩委员会组成：刘怫翔齐宝库马世晓项英辉任家强论文评阅人：硕士研究生学位论文摘要I摘要我国房地产行业在国民经济中处于重要的位置，大型综合体项目也日益趋于流行，但是大型综合体项目给开发企业带来商机的同时，也带来了风险,目前项目因资金链断裂而崩盘的案例逐渐增多。本文以世外桃源温泉度假小镇（以下简称世外桃源）项目融资失败的案例为出发点，分析和解决大型综合体项目融资困难的问题。通过研究融资的有关理论以及大型综合体项目融资特征，结合了世外桃源项目的特点，采用多种融资模式，并创新地采

5、用了房地产投资信托（REITs）融资模式对项目融资模式进行设计。具体内容如下：本文首先对大型综合体项目进行介绍，主要包括大型综合体的含义、特点、开发流程等。其次介绍了融资的有关理论、普通房地产项目融资的特点、并通过大型综合体项目的融资与普通房地产融资相比较，分析得出大型综合体项目融资的特点以及大型综合体项目融资时应该考虑的问题。接着对世外桃源温泉度假小镇项目的背景及概况进行了介绍，分析了项目的原融资模式以及资金断裂的原因。最后对项目重新启动后的融资模式进行设计并分析，包括估算续建世外桃源温泉度假小镇项目的总投资、各分

6、项工程的投资及建设分期；在考虑项目的启动资金及自有资金的前提下，对不同项目融资模式进行了设计：星级酒店（含室外温泉）采用房地产投资信托（权益）融资模式；商业街采用了REITs（抵押）的融资模式；主题乐园采用房地产投资信托（权益）的融资模式；学校采用REITs（抵押）的融资模式；私立幼儿园采用了房地产投资信托（权益）的融资模式；住宅采用银行抵押贷款的融资模式；农业示范基地采用合作开发融资模式并引入技术股；主题公园采用房地产投资信托（抵押）融资模式；中心医院、养生会馆以及公共绿地与公共交通采用销售已建住宅项目的收入作为投

7、资资金。进行融资设计后对新设计的融资结构可行性进行分析，运用线性规划的方法计算出当总融资成本最低时每种融资模式的融资额（理论值），并将计算的理论值与实际值的融资额进行融资成本计量的比较进而分析融资的合理性；通过计算各功能项目的收入以及成本，编制世外桃项目的资本金现金流量表，计算出自有资金的投资回收期及内部收益率，进而得出该项目的财务可行性。本文通过对世外桃源项目新融资模式的设计，使项目得以运营并且盈利，继而分析出适合于大型综合体项目的融资模式，结合不同的项目特点，采取多种方式进行融资，为我国大型综合体项目融资提供借鉴

8、和参考。关键词：大型综合体;项目融资;融资设计硕士研究生学位论文AbstractIIIAbstractTheChineserealestateindustryisanimportantpartofChineseeconomy.Thelargecomplexprojectsisbecomingmoreandmorepopulargradually