福州津泰路商业业态研究

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1、福州传统商圈稳定性分析专题一津泰路商业业态研究报告目录一、福州商圈发展概况3、业态分析六、总体分析1、福州传统商圈和新兴商圈发展概况分析3.1、津泰路业态分布图1、津泰路成功发展的原因2、福州市政府商业规划以及对商圈发展3.2、津泰路各业态比重2、津泰路发展中的问题的影响3.3津泰路各业态经营状况3、津泰路未来发展趋势预测二、福州津泰路发展概况四、津泰路商业配套设施分析1、区域位置1、交通与公共服务2、发展历程2、餐饮、娱乐等休闲设施三、津泰路商业经营概况分析五、个案分析1、总体分析1、安泰中心2、店面分析2、新大都2.1、店

2、面形态3、对比分析2.2、店面租金一、福州商圈发展概况1、福州传统商圈和新兴商圈发展概况分析福州作为一个具有悠久历史的城市，商业发展从明清时代就繁荣发展，三坊七巷的的商业作用慢慢退出历史舞台之后，伴随着福州经济的发展，形成了古老的三大商圈：东街口、台江、五一。这三大商圈时至今日依然在福州的商业中占据举足轻重的地位，除了它们所具备的深厚的历史底蕴，还有与福州市政府大力扶持的政策导向有巨大的关系，长期的良好发展形成了很好的人气效应，在外地游客中也享有一定的知晓度，可以称之为福州的商业名片。22/22除了以上的三大商圈外，随着经济快

3、速发展，人民生活水平的提高，住宅市场不断发展，新兴商圈逐渐凸现出来，包括东区、工业路、火车站等在内的商圈由于各种条件的支撑，飞速发展，并有赶超之势。它们的崛起不仅是福州商业发展的需要，也体现除了福州房地产发展在商圈发展中所起到的巨大引导作用。如今的福州商业，正由追随消费向引导型消费转向，福州的商业风向标已经改变，从追求实用、实惠向安全、时尚、休闲、舒适转变，都市市民的生活方式和消费结构正在悄悄变化，这也将促进现代商业发展。同时，福州市商业的发展将会向具有较高商业便捷度和成熟度的现代商业、流通服务便利的宜居商业以及商业、文化、娱

4、乐等元素结合的享受型商业转化。名称商圈类型特色与发展方向东街口商圈传统而繁华新华都百货、东街口百货、大洋百货、东方百货、国美、永乐、好又多传统商圈城市级别中高档中高档商场和店铺为主，人流最为旺盛。经营服装、鞋包、珠宝饰品、化妆品、电讯等，目前餐饮配套中高档较少，传统小吃、小型餐饮占有极大比重，交通便利，除酒吧之外其他娱乐配套设施较少。主要定位在整个福州市的市民，并在外地游客中有很强的知晓度。目前还是自身调整，业态变化主要是部分店面的调整，尚未出现大规模的产业类别变化。22/22台江商圈东亚第一的室内步行街福州步行街、榕城美食街

5、、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多、副食品批发走廊、台西科技园传统商圈城市级别中高档要业态为服装批发、家居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅，主要是经营中低档服饰，消费群体为工薪收入的市民和年轻人，一次性购买数量大。区内“三大商贸圈”日臻完善：中有福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市；东部鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、家禽、水产等10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊；西部以台西科技园为主，开辟工贸市场，同时铸就了10条商贸专业街。目前

6、还处于上升状态，店面业态不断丰富。五一商圈坎坷的贵族广场明珠、香格里拉大酒店、苏宁电器、正大广场传统商圈城市级别高档融福州地理、政治、文化中心为一体，具有一定的先天优势，自身人气相当不错，但由于周边环境治理导致部分业态的撤离。现存业态主要以高档的酒店、商场和部分娱乐消费为主题。《福州城市商业网点“十五”建设及2010年发展规划》中，政府根据五一广场周边的商业变迁及已立项或在建工程，建设性地提出：“规划的新商业中心以五一广场为核心，以福建大剧院、福州会堂、福州大饭店、香格里拉酒店和乌山广场为依托，范围东起五一路、西至八一七路、北

7、至古田路及福新路，南至高桥路。”东区商圈极具潜力沃尔玛、家乐福、国美、苏宁、永乐、新华书店等文教配套、喜盈门国际家居、东方伟业（国际）商业广场、福晟·钱隆世家、好来·屋之星光大道新兴商圈城市级别中高档开发商本意欲联手打造一个东福州的“东街口”，其定位都是以购物、休闲、文化、饮食等综合性业态为主的中、高档消费场所。三个重量级商业项目将整条商业步行街连为一体，使东福州商圈具有集合购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多样性的高级化商业功能。但是由于招商工作开展受阻，目前的商圈的人流效应还未形成，大部分商业店面空置，各商业业态目前的经营情况

8、普遍不佳。东区商圈还有待遇炒旺人气，丰富业态。22/22工业路商圈富有前景万象商业广场、宝龙·城市广场新兴商圈城市级别中高档工业路，是福州的一个新兴住宅区，分布着大大小小的数10个楼盘，其中不乏时代名城、博美诗邦、庭芳苑等高尚住宅区。随着万象商业广场和宝龙·城市广场的入驻，不