修正的市场比较法在房地产估价中的应用研究

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1、－？．．＇＾？？．，肯却径命資兵火＃ＣａｔｔｉａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓａｎｄＢｕｓｎｅｓｓｐｙｉ专业硕±学位论文论文题目；修正的市场比较法在房地产估价中的应用研究专业；资产评估９０６４６学号；匪９作者：ＭＢ．赵琼呂。教授指导教２０１６年４月完成时间；．．化》论舉我〈〈本人郑重声明：今化交的领旅芦的研究。尽我所知，文中个王作及取得的科研成果人在导师指

2、导下进行他人已经发表或寺共除了特別加化标注和致谢的地方外，论文中不包含其也不包含为获得首都经济贺易大学或其它教百机写的内容及科研成果，构的学位或化书所使用过的材料。日分锐：处年■月－日期作者签名：关于论文使用授权的说明规本了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关人完全的复印件允许论文被查阅、借阅或网目，定Ｐ：学校有权保留送交论文，或部分内容ｋ乂采取影印、缩印或校可公布论文的全部，可络索引；学论文密后应遵守此规定）其它复制手段保存。（保密的论文在解期：啦也年立

3、月些日师签名：玄社日作者签名：过＾导首都经济贸易大学硕士学位论文THESISOFMASTERDEGREE论文题目：修正的市场比较法在房地产估价中的应用研究院系：财政税务学院专业：资产评估学号：22014090646作者：孙美玲指导教师：赵琼副教授完成日期：2016年4月摘要市场比较法作为房地产估价最主要的方法之一，因其具有原理通俗易懂、估价结果接近市场、步骤简单等特点，成为评估人员运用最多的估价方法之一。市场比较法在以效用理论和替代原理为理论依据的基础上，按照一定原则选择市场上的可比实例，通过对可

4、比实例价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，最终综合确定待估房地产价格。论文在分析传统市场比较法的理论依据、估价公式、适用范围、估价流程等基本原理以及其在房地产估价中应用的基础上，进行了较为深入的研究。针对市场比较法决策过程进行剖析，总结了传统市场比较法存在的不足之处。首先，可比实例的选取是市场比较法的中心环节，也是决定估价结果是否准确合理的关键步骤，而在传统市场比较法中，可比实例的选取缺乏客观的依据或标准，主要是依靠评估人员经验判断；第二，影响因素的修正过程过于简单，将所有的影响因素

5、一视同仁不加区别的看待，但是实际上影响因素的重要性是不同的，导致修正的过程过于片面欠合理性。尽管最近有学者认识到这一点提出了采用层次分析法确定权重，但是仍然存在主观性强的缺点，本文将引入熵权法对由层次分析法确定的权重进行更加深入的修正试图用熵权法降低主观性；第三，传统市场比较法在因素修正过程后，将得到的若干比准价格粗略地进行算数平均，或根据估价人员经验判断来主观性赋予权重后进行加权平均，从而使评估结果的确定缺乏相应依据。论文在对这些传统市场比较法的不足进行相应研究的基础上，进行了定量化、模型化、客观化

6、的修正和应用实例的研究。为解决可比实例选取的主观性较强的问题，论文应用模糊数学模型，通过确定隶属函数、隶属函数值、贴进度，计算出待选交易案例和待估房地产之间的贴进度，并通过比较贴进度的大小，客观确定用于市场比较法的可比实例；为解决因素修正过程过于粗略、简单、主观性较强等问题，论文将熵权法引入市场比较法估价过程，根据各比较因素的变异程度客观确定各个因素的权重，在因素修正过程中考虑了比较因素对房地产价格的影响程度，使因素修正过程更加科学合理；最后，论文依据可比实例与待估房地产的贴进度确定可比实例权重，利用

7、指数平滑法建模得到最终评估值，从而增强市场比较法的科学性、客观性，较好地解决了评估结果确定缺乏依据的问题。论文根据上述修正研究所创建的数学模型进行了实例分析，选取绿景佳园小区二手房作为估值对象进行估价并进行相应市场验证，进一步论证了论文建立的修正模型的可行性和可操作性。在局限性方面，论文中对于房地产估价影响因素中的定性因素分值的处理，仍主要依靠估价人员的估价经验进行量化，虽然在程序上采取多位估价师多轮打分、剔除异常数据等方法进行了改进，但还是存在一定的主观性；由于获取的评估数据资料有限，论文只对改进后

8、的估价模型进行一个应用实例分析，没有进行大样本数据的验证，使得改进模型的应用受到一定限制。上述问题有待在今后的研究中进一步解决。关键词：市场比较法房地产估价贴进度熵权法AbstractMarketcomparisonapproachasthemainmethodofvaluationofrealestate,becauseofitseasytounderstandtheprinciplesofvaluationresultsareclosetothema