宅基地使用权转让实践、问题与建议1-中国国土资源经济研究院

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1、1宅基地使用权转让：实践、问题与建议12岳永兵，孙涛（1.中国国土资源经济研究院，北京101149；2.武安市国土资源局，河北武安056300）摘要：文章介绍了宅基地使用权转让实践进展、特点及效果，宅基地转让过程中存在有违现行主流立法理念、冲击现行宅基地使用制度、流转基础不牢固、所有权主体利益无法保证等问题。基于宅基地使用权流转禁而不止的实际，提出应开展宅基地使用权转让试点，探索逐步实现宅基地使用权转让的市场化，并从推进宅基地确权登记发证、建立农民住房保障制度、健全村级民主管理制度等方面提出促进宅基地使用权转让的配套支持政策。关键词：宅基地使用权；转让；实践

2、；问题建议中图分类号：F301.2；F062.1文献标识码：A文章编号：1672-6995（2015）12-0023-04随着城镇化进程加快，大量农民离开故土到城市谋生和安家落户，农民闲置的宅基地如何处理成为社会广泛关注的热点问题，围绕宅基地能否流转的争论由来已久，尚未达成统一意见。党的十八届三中全会提出“在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。”为宅基地制度改革指明了方向，2014年中央“一号文件”明确指出，有关部门要抓紧提出具体试点方案。在国家尚未公开出台宅基地转让制度以前，地方的一些探索可为国家改革宅基

3、地转让制度提供借鉴参考。1宅基地使用权转让现状1.1宅基地使用权转让含义宅基地使用权转让尚未有统一的定义，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。《城市房地产管理法》规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。参考对国有土地及地上房屋转让的规定，可以将宅基地使用权转让定义为宅基地使用权人将宅基地使用权让渡于其他公民或法人的行为，具体转让方式包括出售、交换、赠与、继承、抵债、作价入股等。这其中包括两种形式：一是宅基地上无附着物的净

4、地转让；二是农民转让房屋时根据“地随房走”的原则，将宅基地使用权1收稿日期：2015‐10‐12；修回日期：2015‐10‐22作者简介：岳永兵（1981‐），男，河北省武安市人，中国国土资源经济研究院助理研究员，管理学硕士，主要从事土地经济与资源经济方面研究。1一并转让。1.2现行法律政策对宅基地转让的限制依据我国法律和国务院、国土资源部出台的相关政策，对宅基地转让有严格的限制条件：一是转让的宅基地必须合法取得，受让人满足“一户一宅”条件；二是可以转让给本集体内符合申请宅基地条件的成员，不能转让给城镇居民；三是非本集体成员的农村或城镇居民，可以通过继承房屋

5、的方式依法取得宅基地使用权。对于严格限制宅基地转让引发的问题，众多学者进行了研究，而且放松宅基地转让限制的呼声日益高涨，许多地方围绕宅基地使用权转让进行了不同的探索。2宅基地使用权转让实践探索宅基地使用权转让主要有出售和交换两种形式。交换主要是宅基地换房，即农民按相应的标准用宅基地及地上房屋置换农民集中居住小区或小城镇中的住宅，置换住宅的性质有集体土地上房屋、经济适用房、国有土地上商品房三种类型。早期置换的多为集体土地上房屋，之后逐渐转变成可以入市流转的国有土地上房屋，置换后的房屋以楼房为主。从效果来看，节约土地明显，基础设施配套较好，由于涉及资金量大，主要

6、由政府主导开展，存在的问题主要是对农民意愿的尊重和农民经济承受力考虑不够，有些地方农民存在抵触心理，但其做法在现行制度框架下没有太多的限制。以下主要介绍突破现行政策规定的一些探索。2.1宅基地使用权转让实践2.1.1宅基地在镇域、县域范围内农村村民间转让浙江省海宁市规定在符合“一户一宅”的前提下，允许农村合法宅基地连同住房在本镇（街道）范围内的集体经济组织成员间进行流转。流转方式包括出售、置换、出租、赠与等。浙江省云和县在符合“宅基地所有权不变”“一户一宅”等相关法律法规的前提下，允许在县域范围内的农村村民间跨村进行宅基地使用权转让，并将宅基地转让分为有房宅

7、基地和空闲宅基地转让。有房转让，即农民在转让房屋时，宅基地使用权随房屋一同流转，整个过程由宅基地使用权人与受让人协商完成；空闲宅基地转让，由乡镇牵头，村集体统一有偿收回后，再通过协议、挂牌方式对外公开有偿出让。2.1.2突破县域范围和受让人农村村民条件限制贵州省湄潭县规定，在本村居住5年以上且愿意将户口迁入本村或流转承包本村农用地经营5年以上的外村人口，可以购买本村宅基地。包括两种方式：一是村民将宅基地连同地上房屋转让给非本集体成员；二是村集体将旧村改造腾退出的集体建设用地有偿提供给本集体或非本集体成员作为宅基地。在宅基地流转给外来落户人员的基础上，通过与经

8、营性建设2用地结合，逐步扩大宅基地流转范围。村集体将