不动产登记与法治国土-国土资源部不动产登记中心

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1、不动产登记与法治国土第20期（总第225期）国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）2015年10月日妥善把握不动产登记机构的登记审查标准和审查范围翟国徽摘要：理论界及实务界对不动产登记机构的审查职责有较多争议。从制度层面合理确定不动产登记机构的审查标准、审查范围、审查程度，要兼顾规范层面的统一性和实践层面的复杂性，实现制度的原则性和实践灵活性的统一，更要实现行政规范和司法裁量的统一。合理界定不动登记机构的审查职责，涉及到当前阶段登记人员素质水平、登记机构赔偿能力、社会诚信体系建设水平以及公证、代理等配套制度建设情况等复杂社会环境。本文从现行法律解释、司法实践标准、登记实践情

2、况等角度进行分析，认为应摒弃不动产登记机构“形式审查”抑或“实质审查”的争论,转向明确规定登记机构的“审查职责合理范围”及审查职责中的“注意义务标准”，即审查程度。就审查范围而言，登记机构必须对登记材料的真实性、完备性进行审查，不宜对导致物权变动的基础法律关系或原因关系进行审查；就审查程度而言，不宜在规范层面进行标准化规定，而应注重参照司法裁量标准，根据不同登记材料的可识别性以及登记机构的识别能力进行具体认定。现刊出，供参考。1一、关于登记机构的审查标准：形式审查抑或实质审查（一）“形式审查”及“实质审查”内涵模糊，《物权法》也未对此进行明确规定。由于我国现行法律及司法解释对不动产物权

3、登记的审查标准缺乏明确规定，实践中存在“形式审查”和“实质审查”两种争论。但何为“形式审查”，何为“实质审查”理论界和实务界均未达成一致认识，主要有两种观点：一种是看登记机构是否有义务对不动产物权的原因关系或基础法律关系进行审查，审查原因关系的是实质审查，否则是形式审查。另一种观点是看登记机构是否必须对申请材料的真实性进行审查，是即实质审查，反之为形式审查。《物权法》第十一条对登记机构应当履行的审查职责做出了概括性规定，该条规定：登记机构应“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，“就有关登记事项询问申请人”，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材

4、料，必要时可以实地查看”。根据全国人大法工委编写的《物权法释义》的解释，物权法的上述规定“既没有试图界定什么是形式审查，什么是实质审查，也不去回答物权法要求不动产登记机构进行形式审查或实质审查”。（二）规定不动产登记机构的审查标准，应摒弃“形式审查”抑或“实质审查”的争论,转向明确规定登记机构的“审查职责范围”及审查职责中的“注意义务标准”，即审查程度问题。如上分析，不仅登记机构应进行“形式审查”抑或“实质审查”争议较大，“形式审查”和“实质审查”概念自身也内涵模糊，外延2不明。因此，认定不动产登记机构的审查标准，不应过分纠结于“形式审查”抑或“实质审查”这类内涵模糊的概念之争，从实践

5、操作角度合理清晰界定登记机构的“审查职责范围”，并进一步合理界定登记机构履行审查职责中的“注意义务标准”，明确审查程度大小，才是解决问题的关键。对登记审查程度的界定，实质是公权力对私权利的合法规制与合理干涉问题。审查方式的确定无法通过概念化的浅层次争议可以解决，与公权与私权的关系问题一样，其与我国当前及今后一段时期的公权力配置及改革进程、相关法律规定完善程度、执法及司法实践成熟状况密不可分。因此，在科学把握公权和私权辩证关系的基础上，跳出形式审查或实质审查的争论，转向清晰界定并列明登记机构的审查职责范围和审查中的注意义务标准更为重要。二、关于登记机构的审查职责范围和注意义务标准（一）关

6、于登记机构的审查职责范围。探讨登记机构的审查职责范围，需要明确以下几个问题：一是登记机构必须对登记材料的真实性、完备性进行审查，要确保材料的完备性，查验材料的真实性。对于材料的完备性，登记机构负有绝对保证责任，必须确保材料的完整齐备，在缺少有关材料或材料不完整的情况下进行登记的，登记机构承担绝对赔偿责任。但对于材料的真实性，登记机构只承担与其注意义务标准相一致的相对担保责任。登记机构登记审查中的注意义务标准区分为多个层次，需要根据不同登记材料的可识别性以及具体登记个案中的有关情形来具体认定，因此，登记机构的注意义务3问题，既需要立法中的统一规定，更需要司法中的个案判定，司法机关无疑具有

7、相当大的自由裁量权。二是登记机构一般不应对导致物权变动的基础法律关系或原因关系进行审查。首先，我国目前的不动产登记机构及登记审查行为具有极强的公权性，不动产登记审查实质是公权力在物权登记层面对公民私权利领域的合法性介入。登记机构是否有能力审查基础法律关系事项暂且不论，现代社会日益注重私人权益的自治性，国务院也多次强调简政放权、激发市场活力，除非为维护国家利益和社会公共利益，行政部门不得随意涉足私人生活和交易领域。其次，按照现代法治理念以及《合同