现实与理想之间的“博弈”

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1、现实与理想—专业商业地产顾问公司与开发公司的“博弈”在我国西北部一个省会城市中有一位开发商朋友，最近跟我联系，望我们的团队过去为其新拿的一块地做项目策划，并特别提出一定要打造“不夜城”的概念，话里话外的强调自己身边的朋友们晚上都没地儿去消费，即使去消费，这些地方的服务、设施、环境跟我国沿海城市的消费场所差距很大，一定要把沿海城市的这些服务场所搬到我国西北部城市来，让这边的老百姓们出家门就可享受下高素质、高质量的服务。为此，准备拿出集团新拿的地来做，并要求项目的业态组合一定要在7年之内将此项目的投入达到成本回收，收支平衡。并从第八年开始进行盈利。我首先十分感谢朋友对

2、我的信任，以及对我点石成金和创造神话能力的认可。我想跟大家分享的是：商业地产如果如此的好做，我能按照开发商的“定制”要求赋予项目一夜之间变现的能力的话，那我本人做不到，我相信没有一个人敢说能做到的。作为一个专业于商业地产十年的团队掌舵人来说，做商业地产策划并不是一件简单的事情，一般来说，项目的定位是基于丰富的市场调研数据支持、严谨的逻辑推导过程以及切实的经营者和消费者反馈意见，再加上团队操盘的经验才能定出。并在给出定位后此报告是我司能执行完成的。现在让我们就几个问题来共同讨论下西北城市打造“不夜城“成功的概率有多少吧。1、经营者能否跨区域经营，运营管理能否跟得上不

3、仅是很多业内人士知道，圈外的朋友也清楚，很多不夜城的经营者多集中在北京、上海、广州、深圳、香港等我国发达或者沿海城市，并根据经营情况已创造出独有的特色服务。如在广州进入一家桌球吧店，可享受的无微不至的服务，而且桌球吧总是推出各种各样新鲜创意吸引人来，那能否把这桌球吧店引入我国西北地区呢？开发商给其最大的租金优惠，给做宣传，位置也放到商业中的黄金位置。按理说经营者听到这样的条件都会动心，毕竟这从成本上省去了很多。但是，我了解到的一位桌球吧的经营者称：“暂时不考虑，说我能把店开过去，我能花钱在当地宣传，但是我的工作人员前期需要带过去，说哪怕是带过去半年，在当地培养一些

4、服务人员。可是目前我这的工作人员很多一部分不愿意离开目前的城市，原因一是在发达城市中做什么都方便，二，担心受不了那边的环境，毕竟产业链不完善。三，不愿意离开朋友及家人等等。即便我说服了我的工作人员过去，做开店支持，培养当地人。但当地人毕竟还是有惰性，在服务上面有所欠缺，笑脸迎人没问题，灵动性不行，突发事件解决不了，作为老板，我生意很多，不可能天天在店里盯着。再退一步说，即便我把员工的问题解决了。我的资源从何处而来，作为我们这种服务业，经常会邀请名人或者合作伙伴过来表演、竞技等，我在广州，找表演人员非常方便，即便是一周三场表演，在这边，三个月都可以不重样，成本又低。

5、但是我去了贵地，我不能把广州的这些合作伙伴都请过去吧，首先，这路费我就承担不起。一个场子经常没有新活动推出的话，那这个场子很快就不会有消费者光临。没有消费者光临的场子对我来说有什么用呢，所以，目前我是暂时不考虑跨太大的区域经营的。”餐饮业却不完全是这样，有些餐饮却认为跨区域经营可行，需要了解到当地的消费情况后。能接受跨区域并24小时经营。但是，这种区域的范围也大多集中在南方地区。温州，一位金先生的24小时营业的餐饮一天的营业额大约有30000元左右，除了中餐和晚餐外，早餐和夜宵也一样火爆，可以说是两分天下，开了一年就收回成本。不过，他也说了，通宵营业最难熬的时间段

6、是凌晨3-5点，这段时间人最少。夜间经营还要考虑的是成本的支出。如一家店面是50平方米的便利店如果平均一晚营业额约700元，按照10%的毛利计算，利润在70元左右。但其一夜电费及人工费也起码要达到这个数，收支很难平衡。餐饮的情况：“其实夜间营业的成本并不高，水、电的开销也比白天小。”老板金先生说，店里首先吸引的是周边的酒吧、演艺吧、KTV的消费群体，这些食客都是酒吧的演艺人员或者是泡吧的客人。”可接受“不夜城经营”的这些业态更愿意集聚在一起经营，如在北京的工体附近，酒吧、演艺吧、KTV、餐厅等聚在一起，真正的成为了北京的“不夜城”。经营者能接受跨区域经营的条件有两

7、点：一是集聚。二是经营的业态有所侧重。通宵营业模式需要投入大量的人力、物力、财力、安保以及推广等，只有在商家具有较强的实力，并且能够实现收支平衡的情况下，才适宜使用。快餐店、便利店等24小时店提供的是标准化服务，成本相对低廉，因此在推行24小时营业方面具备一定的优势。目前，国内的24小时商店发展较快，但由于各地生活习惯、消费水平存在差异，实现普遍盈利还有待时日。尽管现在过夜生活的人增多了，但晚间客流仍然需要一个培育期。1、消费力能否支撑在我国沿海发达城市，工作时间部分为11:00—20:00左右。在晚上，有更多的人群需求生活，自发性的形成消费。从而夜生活从本质上说

8、是人们的必