不动产能否作为售后回租的标的物

《不动产能否作为售后回租的标的物》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、不动产能否作为售后回租的标的物？司法解释的规制路径 不动产能否作为售后回租的标的物？这是实务界普遍关注的重要问题。对此，最高法院《融资租赁司法解释（征求意见稿）》第四条曾规定：“有下列情形之一的，人民法院应认定融资租赁合同无效：……（二）以房屋等不动产作为租赁物的”，但是在最后颁布施行的正式稿中前述规定被删除了，根据“法无禁止即可为”的一般原则，实务界有观点认为，司法解释并不禁止不动产作为融资租赁的标的物，该观点有一定的说服力，但不完全符合司法解释的本意。 根据最高法院《融资租赁司法解释的理解与适用》所披露的立法

2、本意，司法解释正式稿之所以没有坚持前述《征求意见稿》第四条的规定，原因有二：一是如果直接否定不动产融资租赁合同的效力立法依据不足；二是如果直接认定无效，将会影响大量的存量合同的履行。据此理解，相对于有效合同支付租金、利息及息差的义务而言，承租人依据无效合同或许能够取得免除息差的结果，如果合同无效成为比较确定的预期则承租人可能以此为由不履行部分合同义务。由此，不难看出司法解释呵护市场的立意。那么，司法解释虽然没有直接规定不动产融资租赁的合同效力，是否意味着不动产租赁就没有效力风险呢？对此，应整体解读司法解释的全部规

3、定，尤其是第一条开宗明义所要求的“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。”“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。”在此，司法解释调整了规范合同效力的方式，不再简单地以“不是有效就是无效”的标准来考察效力问题，而是以法律关系的构成要件为判断标准，以是否执行融资租赁内含的权利义务关系作为纠纷裁判的方法。按此规定，我们可以这样理解不动产融资租赁的效力问题，即，以不动

4、产为标的的融资租赁虽然不会直接因为标的物的原因而被认定合同无效，但是却可能不被认定为融资租赁法律关系，因此导致融资租赁公司预期的合同利益得不到全面保护。如何判断是否构成融资租赁法律关系 根据前述司法解释第一条的规定，判断是否构成融资租赁法律关系有四项要素，标的物的性质则排在第一位，由此不难看出其重要性。那么，实务中，租赁物的性质应达到什么要求才能构成融资租赁法律关系呢？根据最高法院《融资租赁司法解释的理解与适用》的解读，融资租赁法律关系中的租赁物应满足以下条件：1．使用价值。融资租赁是融资和融物两重交易的交易的结

5、合，承租人通过融资租赁交易需要直接获得租赁物的使用价值。因此，如果在交易中的租赁物并不能满足承租人对标的物使用价值的需求，或者承租人从事租赁交易其目的并不是为了获得租赁物的使用价值，那么该项交易即便名为融资租赁，实质上因其不符合融资租赁的通常目的，因此不认定其构成融资租赁法律关系。2．担保功能。融资租赁交易另外一个典型特征是，出租人需要保留租赁物的所有权以担保其对承租人租金债权的实现，同时这也是融资租赁法律关系中租赁物的重要法律功能。要满足上述功能，租赁的权属必须确定，而不动产权属的确定需要建立在权属登记的基础之

6、上，因此，对缺乏权属登记的财产其无法承担出租人保留所有权以担保债权实现的功能。对于售后回租交易而言，承租人所拥有不动产的所有权应真实转让给出租人，所有权变更登记是不动产权属变更的要件。当然，除了上面两个条件之外，从人民法院所负担的对国家经济发展的保障职能而言，国家产业政策也会间接影响对某项交易是否按融资租赁关系予以保护的取向，尤其是对国家宏观调控限制发展的建设项目，如果通过融资租赁交易变相提供贷款支持，则人民法院也有可能以前述使用价值和担保功能等要件缺失为由认定其不构成融资法律关系。对不构成融资租赁法律关系的交易

7、如何处理 人民法院审理合同纠纷，坚持实质重于形式的原则，不受当事人自行约定的合同名称的限制，对上述情形，司法解释明确规定“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。”实务中，不构成融资租赁关系的交易实际构成何种关系，同样需要根据标的物的性质、当事人约定的权利义务关系等要素进行衡量。一般而言，其可能构成的法律关系可能是借贷关系、租赁关系、租购关系等。如果认定实际构成借贷关系，那么当事人之间的纠纷就转化为借贷合同纠纷，有关合同效力、当事人权利义务关系随之将按借贷合同纠纷的

8、规则进行审理。对企业间的借贷合同，最高法院法复〔１９９６〕１５号批复认定无效，因此，如果执行该批复，对转化为企业间借贷纠纷的不动产融资租赁合同最终仍然面临无效的法律后果，相应的为承租人（已经转化人债务人）提供的担保也会被认定无效。当然，有关企业间借贷合同的效力，根据最高法院2013年在全国商事审判工作会议上传达的政策，“不具备从事金融业务资质的企业之间，为生产经营需要所进