华侨城豪宅路线遭遇调控扩张后继乏力

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1、华侨城豪宅路线遭遇调控扩张后继乏力2014-01-3008:43:05　来源:第一财经日报(上海)　有0人参与分享到固守高毛利和慢周转开发模式一成不变，华侨城的保守与绿城的激进都付出了同样的代价，最终遭遇到江湖地位不断下滑的相同命运。从单纯的房地产业务板块来看，华侨城的销售金额规模在行业中的排名已经从五年前的前20强跌落至目前的第40位左右。在这个过程中，华侨城不但被佳兆业、融侨集团等民营开发商赶超，而且与中海地产、华润置地等央企地产公司的差距也越拉越大。1月24日，华侨城发布业绩快报，该公司2013年营业收入282.09亿元，同比增长26.58%；归属于上市公司股

2、东的净利润42.87亿元，同比增长11.36%，净利润增速较此前一年21.17%的增幅大幅下滑。排名不断下滑根据CRIC研究中心发布的2013年中国房地产企业年度销售TOP50榜，去年华侨城的房地产销售金额为162.5亿元，排名第41位。而在五年前，来自机构统计数据显示，2009年华侨城的房地产销售金额为150亿元，在整个房地产行业中位列第18名。包括申银万国在内的多家券商预测，2013年华侨城的房地产销售金额大概在220亿元。如果以此为参照，华侨城排名大概在30位。需要指出的是，机构数据与华侨城的实际销售业绩可能存在一定误差，而华侨城一直以营业收入为官方统计口径。

3、但可以确定的是，在整个房地产行业快速发展的2009至2013年的五年间，华侨城在行业中的地位不升反降，房地产业务发展相对缓慢。在2009年旭辉集团、宏立城、敏捷地产、深业集团、合景泰富等一批中小开发商尚在百亿规模之下，但去年已经与华侨城规模相当。原本在华侨城之后的佳兆业、远洋地产、招商地产，在去年分别实现239亿、358亿和432亿元销售金额，后来居上并把华侨城甩在身后。如果放在央企地产系统中比较，2009年保利地产、中海地产和华润置地的房地产销售规模分别约是华侨城的2.9倍、2.8倍和1.68倍。时隔五年之后的2013年，保利地产、中海地产和华润置地的销售金额分别

4、达到1252.89亿、1080亿和663亿元人民币。如果以华侨城去年实现220亿元房地产销售规模推算，三大央企开发商对华侨城的领先优势分别扩大至5.69倍、4.9倍和3倍。除此之外，融创中国、华夏幸福、荣盛发展、金科集团等民营房企和中国中铁、中国铁建等央企的地产板块，也纷纷超越华侨城。资金困局掣肘五年间一直在200亿元销售规模徘徊，华侨城在异军突起的房地产行业沦为事实上的“没落贵族”，这与其产业定位和地产发展模式直接相关。借助旅游资源优势，走高毛利率的豪宅路线，这是华侨城最显著的开发模式，其多年来的地产业务毛利率一直保持在60%左右，比同样定位中高端地产的招商地产、

5、中海地产都要普遍高出10%以上，堪称行业翘楚。但在旷日持久的房地产调控政策影响下，高周转、快开发模式成为行业主流，业绩快速飙升的保利地产、恒大地产、碧桂园等房企无不如此。相比之下，以精耕细作为特点的高毛利开发模式则遭遇市场困境，销售波动巨大，华侨城、绿城和雅居乐等开发商成为其中的典型代表。根据年报，2009至2013年上半年，华侨城房地产的营业收入增幅高时超过60%，但低时仅有10%，业绩增长犹如“过山车”。有业内研究人士认为，华侨城地产板块最大的软肋莫过于发展定位存在先天缺憾，无论是此前华侨城“旅游+地产”的产业定位，还是后来转型“现代服务业综合运营商”，房地产业

6、务一直都是服务于旅游文化产业。在去年底的投资者关系活动中，华侨城高管表示，目前公司处于建设期，还需要用地产来支持旅游发展，地产收入主要用来反哺旅游业务。尽管华侨城把房地产定位为主营业务，但其却难以实现大规模的自我独立发展，往往需要与旅游项目捆绑在一起，实现产业协同发展。目前，华侨城共有旅游、文化、房地产、酒店、电子及配套包装等多个产业单元。也正因为如此，兰德咨询总裁宋延庆认为，华侨城主业比较分散，多元化主业中的各个单元关联度不高，不像中海地产等企业可以构建内部产业链。这样的产业现状，在客观上决定了作为主业的房地产开发，难以获得华侨城的大量资金支持，这是与其他央企地产

7、企业的最大区别。值得注意的是，华侨城资产负债率一直居高不下，2007年至2013年第一季度，华侨城资产负债率从61.49%上升到69.91%，而在2013年年中的负债率更是高达71.6%，创下2007年以来的最高纪录，超出国资委要求的70%警戒线。实际上，由于调控政策对“涉房”类企业再融资的限制，自华侨城在2009年实现整体上市以后，几乎无法通过股市实现再融资。华侨城集团高管也曾多次呼吁，政策不能对“涉房”类企业再融资搞“一刀切”，更不要用房地产企业的标准来衡量华侨城。为解决资金压力，华侨城其间多次进行银行贷款和债券融资，甚至尝试以欢乐谷主题公园入园凭证为基础进