项目经营理念下二妃山光谷体育公园规划探讨.

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1、项目经营理念下二妃山光谷体育公园规划探讨汤和平张古月李鹏【摘要】近年来，在市场经济背景下，城市政府将“经营”理念运用于城市建设，激活了城市建设运营机制，改善了城市环境，提升了城市品位，使城市进入了一个良性循环且快速发展的新阶段。受城市经营理念的启发，本文笔者提出，在城市具体项目的规划设计引入“项目经营”理念，从城市经营、项目经营运作等方面进行研究，以城市的需求为宏观前提，项目良性运营为基础，按照市场规律细分客源市场，全方位的分析使用者的需求，针对性的策划、设置项目，以保障各方利益的和谐发展。【关键词】

2、主题公园；城市经营；项目经营；项目策划1．引言当前，部分规划设计项目以均衡“政府、公众、项目投资人”的利益为出发点，指导项目建设实施，但项目建设的终极目标是正常运营。本文提出将项目经营理念引入项目策划、规划设计、实施建设的整个过程。规划设计时，应从城市良性经营、项目日后的正常运营等方面进行研究，以城市的需求为宏观前提、项目良性运营为基础，按照市场规律细分客源市场，全方位分析使用者的需求，针对性地策划、设置项目，以保障各方利益的和谐发展。指导指导图1项目开发建设各阶段关系示意图2．项目经营理念解析2.1

3、城市经营理念的源起20世纪70年代，迎来了工业化和城市化的起飞阶段，城市水平不断提高的同时，城市发展与建设资金短缺的矛盾日趋突出。在这种情况下，西方城市管理者提出整合城市资源，按照市场规律运作，实现多元化融资，产业化经营。20世纪90年代后，西方城市管理者又提出了“城市经营”的理念，通过市场化运作，综合运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，盘活城市资源，从整体上运用城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进城市经济社会持续快速健康发展。城市经营经历了以资金为导向的初级阶段和以

4、功能为导向的高级阶段。初级阶段主要通过城市资源的市场化运作，以期尽可能多的获得城市建设资金。该经营方式往往只重视城市建设资金的筹措，而忽视城市土地、空间和文化等资源的可持续利用，难以正确处理好城市短期建设扩张与长期规划发展的关系。相对于以资金为导向的城市经营理念，以功能为导向的城市经营则注重以提升城市功能为主要目的的城市资源运作和管理。这种以功能为导向的城市经营理念将贯穿于新城镇规划、建设、管理和营销的全过程。2.2项目经营理念与城市经营理念的关系城市经营理念是在市场经济背景下，城市政府运用市场机制和

5、市场规律，采取市场化的方法来解决城市建设与管理上遇到的问题，满足人们对城市环境、功能及其他需求的观念和行为。项目经营是城市经营的分支。项目经营理念是项目运营者按照市场规律，通过项目客源市场调查、梳理消费群体，并针对项目消费群体需求，合理策划项目内容设置，采取一定的营销策略和方法，以保障项目良性运营的方法。3．武汉二妃山体育公园总体规划中项目经营理念的运用3.1武汉二妃山体育公园基地概况二妃山光谷体育公园位于武汉东湖国家自主创新示范区中部，用地面积266.71公顷。高新二路、佛祖岭一路从基地中部穿过，将

6、基地分为东南、西南和北部三部分，北部以二妃山山系为主，内有垃圾填埋场，东南部为光谷体育训练基地，可承担洲际运动会的网球比赛。图2基地内现状示意图图3基地周边功能示意图基地周边区域处于快速建设阶段，形成了以国家生物医药园、佛祖岭产业园和富士康产业园等为代表的产业园区；以佳源花都、巴黎豪庭为代表的成熟社区；以中国地质大学、华中科技大学为代表的高等院校；以光谷行政中心、光谷综合服务中心为代表的综合配套设施；以荷叶山、黄龙山、九峰山、东湖、豹澥湖等为代表的生态资源。周边地区的建设为光谷体育公园的建设集聚了人气

7、，提供市场客源支撑。3.2基于项目经营理念的武汉二妃山体育公园总体规划定位与策略3.2.1项目前期研究定位按照完善城市功能、提升城市品质的总体目标，结合项目建成后良性运营的考量，充分依托现状发展条件，将光谷体育公园建设成为以体育运动为主题，涉及群众体育健身、专业体育竞技和休闲体育游乐等多元项目，集文化娱乐、商业服务、旅游观光、生态休闲等功能于一体城市公共活动中心。图4功能关系图3.2.2项目经营的总体策略从城市经营及项目自身运营的角度，制定了城市持续发展策略和项目开发策略。以城市功能需求为导向，进行功

8、能设置和目标定位，通过对生态资源的保护与利用，提倡低碳交通工具的使用、绿色循环利用技术的应用，促进城市的良性持续发展。结合项目本身的操作性和日后的经营需求，适当设置经营性用地，安排酒店、居住、商业服务等项目，实现项目启动期的收支平衡，设置经营性项目带动体育及相关产业开发、创造收益，并带动周边地区房地产业的发展，最终实现社会、经济、环境等各元素间的良性循环。3.3基于项目经营理念的二妃山光谷体育公园总体规划与策划3.3.1基于项目经营的土地利用规划3.3.