购房消费者优先受偿权行使问题研究

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1、学校代码10530学号201510070798分类号D924密级硕士学位论文购房消费者优先受偿权行使问题研究学位申请人张璐指导教师曹艳芝教授学院名称法学院·知识产权学院学科专业法学研究方向民商法学二○一八年五月三十一日AStudyontheExerciseofHomebuyers’PriorityofCompensationCandidateZhangLuSupervisorProfessorCaoYanZhiCollegeSchooloflawProgramCivilandCommercialLawSpecializationC

2、ivilandCommercialLawDegreeMasterofLawUniversityXiangtanUniversityDateMay.31,2018摘要最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定了满足支付全部或大部分价款的购房者享有优先于承包人价款受偿的权利。购房消费者优先受偿权的行使是其优先受偿功能得以实现的重要环节，也是该制度的核心内容之一。然而该条款设计过于粗略，导致各地法院标准不一，购房消费者在行使该权利时更是无所适从。恰当解释现有法律规定，构建符合房地产市场规律的购房消费者优先受偿权行使规

3、则，既是购房者的殷切期盼，也是中国房地产业稳健发展的重要保障。购房消费者优先受偿权的行使主体应当满足基于刚性需求购买房屋且将其用于生活消费的自然人，根据是否属于生活消费的目的判定商铺购买者可否享有优先受偿权，但任何情形下的以房抵债的债权人都不得主张该权利。支付全部或大部分购房款是购房消费者优先受偿权的客观要件，在尚未达到支付比例时，已经办理预告登记的消费者同样可以主张优先受偿权。可以考虑将《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条修改为：“消费者交付购买商品房的全部或大部分价款的或就其房屋买卖行为依照《物权法》第20条的规定向

4、登记机构办理了预告登记的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。为了实现利益衡平目的，购房消费者优先受偿权的行使应当有所限制，一般而言，购房者应自合同约定的交付之日起一年内主张优先受偿权，当房地产开发商进入破产重整阶段时权利中止。根据商品房销售模式的不同权利行使的方式也有所不同，现售模式下的购房消费者可以请求现房交付；而预售模式下则可以要求以期房现状或请求返还购房款的方式实现权利。介于判定购房消费者优先受偿的成立属于实体问题，因此该权利只能通过诉讼程序实现。关键词：购房消费者；优先受偿权；预告登记IAbstra

5、ctArticle2oftheSupremePeople’sCourt’sReplyontheRighttoPriorityCompensationforConstructionProjectsprovidesthathomebuyersthatsatisfyallormostofthepurchasepricemustbegivenpriorityoverthecontractor’sprice.Theexerciseofthepreferentialrightofpurchasebythepurchaserisanimport

6、antpartoftherealizationofthepriorityrepaymentfunction,anditisalsooneofthecorecontentsofthesystem.However,thedesignofthisclauseistoosketchy,leadingtodifferentstandardsinlocalcourts.Consumersofhomebuyersareatalosswhentheyexercisethisright.Theexerciseregulationofappropri

7、atelyinterpretingtheexistinglegalprovisionsandconstructingtherulesfortheexerciseofpreferentialrightsforhomebuyersarenotonlytheeagerexpectationofbuyers,butalsoanimportantguaranteeforthesteadydevelopmentofChina'srealestateindustry.Theexercisingsubjectofhomebuyers’priori

8、tycompensationshallmeetthenaturalpersonwhopurchasesahousebasedonrigiddemandandusesitforlivingandconsumption,anddecideswhethe