房地产项目一体化运作模式研究

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1、第一章绪论第一节问题的提出一、研究背景随着中国社会经济的发展，中国房地产市场随市场经济制度的逐步完善而发展较快，房地产业已经成为中国经济的重要产业。2003年全国房地产开发完成投资首次突破万亿元，达到10160亿元，同比增长29．7％，高出同期固定资产投资增幅(26．7％)3个百分点。全国商品房竣工面积(含开发企业自用和出租，下同)3．95亿平方米，同比增长21．5％；销售面积3．2亿平方米，同比增长29．1％：其中商品住宅竣工面积3．22亿平方米，同比增长21．O％，销售面积2．85亿平方米，同比增长28．9％，增幅高出竣工面积增幅7．9个百分点”1

2、。近几年中国房地产业的快速发展，主要由于以下几个方面的原因：国民经济持续快速发展：广大居民实际收入的提高；消费者消费观念的转变；城镇化进程的加快；国家住房政策的改革和宏观调控措施的成效；房地产企业的经营运作。在房地产业快速发展的同时，消费者的消费行为越来越理性，消费者对产品的要求越来越高，但是，由于中国房地产业的发展时间较短，市场发育尚不规范，进入房地产业的门槛不高，房地产业鱼龙混杂，实力悬殊较大。随着房地产业市场的进一步发育成熟，国家对土地和金融信贷的调控力度的加大，房地产企业将逐步告别暴利时代而进入微利时代，房地产业的经营成本提高，房地产企业之问的

3、竞争日趋激烈，房地产市场逐步进入买方市场。于是，房地产营销策划应运而生，并且在房地产业产生并将继续发挥重要促进作用。由于借用“外脑”，房地产业演绎出不少市场经典，有的项目短期引爆市场，销售十分成功，也有的“烂尾楼”经策划运作后销售也很成功。在借用“外脑”的过程中，有的房地产企业尝到甜头，但也有的房地产企业“哑巴吃黄连，有苦说不出。”房地产企业在借用“外脑”过程中学到了什么?该不该借用“外脑”?如何借用“外脑”?房地产企业是采用多元化战略，还是采用专业化战略?房地产项目是采用一体化运作模式，还是采用分散化模式?⋯⋯诸如此类的问题都是房地产企业必须面对和认

4、真思考的实际问题，房地产企业如何具体运作一个项目不仅体现该企业的发展战略思路，也说明企业的竞争策略。在竞争日趋激烈的“微利”时代，房地产企业的竞争能力已经不再仅由资金、土地、产品和服务的占有和使用决定，体现在企业创造资源和有效整合资源的能力上，更体现在具体项目的运作模式上。二、研究意义(一)理论意义本课题把房地产项目涉及的相关资源和子系统作为一个整体来研究，以项目整体系统相对最优为目标，将房地产项目系统置于国家、区域经济和城市发展系统中，综合应用经济学、管理学、法学、心理学、数学、社会学等学科知识进行研究，具有如下理论意义：t、促进房地产企业发展战略思

5、路调整。房地产企业作为房地产市场的重要主体，只有在房地产项目运作的过程中才能体现和宦Ⅱ造价值，也只有在房地产项目运作过程中才能实现利润最大化目标，发现经营运作存在的问题，形成和调整发展战略思路。房地产项目一体化运作模式研究，对于房地产企业探索新的项目运作模式和正确选择发展路线具有重要指导和促进作用。2、促进房地产市场供给结构的调整。房地产市场产品的供给结构，体现了该市场上房地产企业的发展战略和竞争思路，同时也是房地产市场运行效率高低的重要标志。如果房地产企业提供的产品不适销对路，则会出现产品销售不畅．资金积压，进而形成较大的金融风险，降低了经济系统的运

6、行效率，也浪费资源，更不要说刨造价值了。囡此，对房地产项目一体化运作模式的研究，有利于房地产企业根据企业自身实际情况和具体的市场特点开发出适合市场需要的产品，为房地产开发提供理论指导。3、促进区域经济特别是城市经济结构的调整。房地产不论是对于国家或是一个区域、一个城市都是重要产业，甚至是支柱产业，房地产业的运行状况直接影响经济结构的状况，由于房地产业的产业链较长，房地产的发展将带动建材、钢铁、中介服务等行业的发展，因此，房地产项目一体化运作模式的研究，间接地促进了经济结构的优化调整。(二)实践意义本瀑题的研究针对房地产企业面临的实际问题，解决房地产企业

7、的现实需要，具有以下实际意义；l、认识企业的资源，提高企业整合资源的能力。对房地产企业来说，其成败的根本原因不只在于该企业占有多少资源，更在于其发现资源、创造资源和有效整合资源的能力，而且这些能力只有在具体项目的运作过程中才能体现价值，才能创造财富，实现企业目标。因此，研究房地产项目一体化运作模式有助于提升房地产企业综合识别和整合资源的能力，促进房地产企业核心竞争能力的提商。2、降低成本，提高效益。房地产企业选择正确的运作模式，最大的收益就是成本降低了，利润增加了。研究和运用房地产项目一体化运作模式，直接降低项目运作成本，提高经济效益，同时也间接提高了

8、环境效益和社会效益。3、促进社会就业，减轻政府压力。房地产业在～定程度上仍属于劳动密集型产业，