房地产资金运作模式

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1、房地产开发的资金运作　开发一个项目流程大体为：　　勘察、规划、设计--拿地--施工--封顶--开盘--销售--完工--入住--物业　　其间涉及到五重主要的合同关系，这五重合同关系都牵连着资金走向：　　一、开发商与土地出让方的合同关系；　　二、开发商与建筑方的合同关系；　　三、开发商与银行的合同关系；　　四、购房人与开发商的合同关系；　　五、购房人与银行的合同关系。　　其余什么开发商与水、电、暖方面的合同关系，与监理方面的合同关系、与设计所方面的合同关系、环境评估什么的，因较少涉及到资金问题，此处就不讨论了。开发商与土地出让方的合同关系:　国内并没有

2、一个法律、或规则，来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。　　实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后，就开始进行开发了，项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。关系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了，都未必能开得了工呢。开发商与建筑方的合同关系:　　建筑方早年间牛气，现在，都是看开发商的脸色度日，为了早日拿到一个建设项目，基本上都是主动承诺先垫付工程款。开发商与银行的合同关系　　很多开发商和银行的关系是非常密切的，有的银行会和开发商形成默契关系，我给

3、你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务。购房人与开发商的合同关系:　　在从意向到正式合同的、这一不确定的时间段里，你给付的资金，便被开发商无偿占用了。有的可能会在意向合同中注明，其间按照银行存款利率，给你结算利息。这对开发商来说，也是非常上算的，如果开发商不是从您手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2%到3.5%左右呢，开发商等于按存款利率从您这贷了一笔款。附带着说一下"期房"　　但期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁

4、到了购房人身上。在一个需求旺盛的市场中，买家缺乏有力的要价资本，相比现房，期房的价格还是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空间。　　但这确实是开发商为了缩短资金流程、减轻资金压力的天才举措。购房人与银行的合同关系:但是有的项目销售情况不好，开发商手里资金吃紧，他也着急啊，又不肯降价销售，于是便有了新办法。开发商冒充购房人，通过按揭买自己的房子，以按揭的方式从银行骗贷。　　从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。房地产资金运作模式王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。同学的话——

5、那我就说说。想当年，王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金，也是我临时才借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的;修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。　　房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”)，以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高

6、30%。为什么?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万;你实际装进口袋的钱就是：104万—4万(给相关银行人员的“好处费”)=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。　　作者发言：后面又怎么操作呢?同学的话——你怎么那样笨啊!　　稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样

7、的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者(说是投资者，其实是傻帽)买房，那就高价卖给他;如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”　　不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了(即每年上涨14%左右)。什么?万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办?笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了?明白了吧!这，就是中国楼市的房价，只能上涨不能下跌;并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因!!

8、　　其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到