半山半岛分析

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1、半山半岛、清水湾项目分析1・三亚房地产市场综述三亚市地处海南岛最南端，具有得天独厚的自然优势和绝无仅有的热带海景资源，作为国际旅游岛的金三角中心，受到国内外消费者的青睐。近年来，随着三亚在国内外知名度和美誉度的提高，房地产市场也因此蓬勃发展。如今，三亚的旅游房产已形成规模，也被公认为世界顶级海滨休闲度假天堂。度假、养生以及投资成为在三亚置业的购房者的主要目的。凤凰岛、雅居乐、鲁能・三亚湾新城等楼盘都聚集在三亚。三亚板块地产开发的热点区域主要集中在亚龙湾、三亚湾、大东海、小东海等海湾。1.产品特征：1、三亚房地产市场

2、“两极分化”主要表现在，以灯木闲度假”为目的的高端市场价格攀升较快，以养老”为目的中低端市场价格上涨幅度趋稳。2、三亚商品房作为岛外客户的第二居所”、第三居所”。3、物业类型主要为公寓/别墅/产权式酒店和住宅，其中公寓所占比例最高，约占一半以上，一般分布在具有一定景观的区域；别墅项目所占比例很小，所占比例低于5%,主要分布在一线海景/河景/山景中最好的位置；产权式酒店所占比例约为10%,主要分布在大东海/亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目中。2.产品分布：三亚房地产业和旅游的关系密切，房地产表现岀强烈的旅游地产特

3、点，即靠近大海，充分利用海景资源。目前，三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假居住价值日益提升。由于三亚市区开发已近饱和，三亚未来竞争主要集中在泛三亚、外城区等板块，在一线海景资源日益稀缺的情况下，房地产开发将更注重产品自身品质的打造。1.置业人群：三亚的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”（购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外），绝大多数的购房客户来自于岛外。有研究报告表明，客户集中来源于两区一都”，即以长江三角洲（以上海为龙头，向江、浙两省辐射）为经济

4、发达地区和以东北高寒地区以及首都北京。2.半山半岛项目分析3.定位半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛包括鹿回头公园和小东海湾，是一个双面临海，两山两海湾的独立区域。项目凭借稀有自然资源、定位于奢侈地产，最大意义就在“稀有而珍贵”。其支撑点主要表现为几个方面：1.三亚作为中国首选的旅游度假的城市如今已迈进国际化，也是中国的宜居城市和养生居住地，拥有稀缺的海景资源。2.半山半岛所在地理位置上是国家级珊瑚礁保护区，最佳潜水胜地三亚的小东海，那里有优质沙滩及近海珊瑚礁，风景僻静优美。海水透明度可达6米以上，珊瑚礁平

5、台宽达200-300米，是三亚潜水观光的最佳地点，也是被世界上公认的潜海胜地。3.这块土地上曾经是三亚椰庄鹿回头招待所，曾被称为“海南的中南海”。曾经就有不少国家领导人如刘少奇、周恩来、董必武、陈毅、叶剑英、王震、郭沫若等等贵宾也曾光临于此。所以从风水的角度来说是一块不错的风水宝地。1.区域内规划建设洲际酒店和悦榕庄酒店，洲际酒店亚太地区酒店数量为国际酒店公司之首，悦榕庄酒店也是全亚洲最美最贵的奢侈酒店。小东海鹿回头半岛实景5.规划规划思路：半山半岛总占地面积2000多亩，总建筑面积100多万平方米。面对如此大盘，

6、半山半岛从旅游到度假，从度假到短暂的生活，再从短暂的生活到永久的居住，围绕这个思路，考虑房地产追求长期稳定，项目在生活配套方面做了很多工作，如自有的滨海商业街区：包括星级酒店、购物街、酒吧等等；自有的商务配套：超市、游泳池、医疗场所，这些基础条件，将保证百万平米大盘的生活品质。同时项目因为自有海岸线，可以打造游艇会，包括项目未来把小东海改造成国际签署俱乐部。以及项目本身投入建设的超五星级洲际酒店，叠加起来，项目就做成一个非常完整丰富的复合体,而且整个项目品质也较咼。规划情况:半山半岛由海景公寓、临海坡地水景别墅、大

7、型、高端商业街区及多家高档酒店组成，其中有一家是连续四年酒店业全球排名第一的洲际酒店。商业社区是由美国GLC公司负责设计和招商，该商业社区是集餐饮、娱乐、金融为一体的大型商业区，如酒吧、便利店、邮电所、精品购物及高档餐饮等,形成整个社区的中心焦点业主可不用出社区就能享受尊贵且便利的滨海闲适生活。本社区内规划有电动车及电动车停靠站,方便业主在社区内的出入活动。另外，小区内还安装了全封闭式垃圾自动收集系统。半山半岛规划图1.项目特色1.三亚是一个热带城市，人的生活状态、深入习性跟我们内地还是不一样的，年平均气温达到25

8、度以上，人尽量是在户外活动，室内潮湿、见不到阳光等等，我们在整个产品设计当中，我们也探讨了很多目前国内的项目，发现就是把简单的内陆的房子搬到海边去，这点完全不一样，所以我们的非常不一样，简单说就是会呼吸的建筑，让房屋更加通透，保证空气流通，人可以更加舒适。包括在公寓当中提出的叫做户外客厅，在三亚实际上人更多的到户外，包括去游泳、去晒太阳、去吹海风，所以半山半