苏州天亚水景城项目全程营销推广方案

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1、天亚水景城“全程营销”之一体化策略[营销解决方案]提出问题分析问题解决问题第1步：项目定位区隔化第2步：产品品质差异化第3步：营销推广革新性市场分析产品分析(a)区隔市场，找到机会点(b)挖掘品牌价值，找到消费者心理机会点市场分析[问题在哪里？]市场供需临界点出现※需求：今明两年市场住宅需求将达1300多万平方米※供应：目前整个苏州房地产市场在售、在建、待建及已竣工尚在销售的公寓住宅面积达1400万平方米[苏州市场]※区域供应：未来1-2年总供应量约150万平方米，其中中心城区域约35万平方米※区域需求：区域内的购买力无法消化这么大量的住宅供应量※成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非

2、常大——走出相城，做大蛋糕[相城市场]市场分析[问题在哪里？]营销核心问题市场小结：苏州进入市场调整期，市场成熟全面启动，市场要求竞争在高层面率先质变，营销需要创新！在相城板块竞争趋向白热化的市场前提下，常规的产品品质和操盘营销手段难以顺利达成销售目标因此，需要“全程一体化”的整盘操作策略，贯穿和指导从产品定位到营销推广的各个方面和环节，全面超越苏州目前房地产的粗放式营销模式项目分析[出路在哪里？]优美地段：项目位于苏州市相城区澄阳路东侧（苏州2003-B-15号出让地块），为相城中心区的核心成熟地段，与相城区行政中心仅5分钟车程。距离园区、市区的核心区域直接车程10-15分钟。便捷

3、交通：南景北廊东园西区，相城是苏州的交通北塞，道路网线通达，高速、轻轨、205省道等拉近了相城与其他区域的距离，推动区域快速发展上好景观：核心区位：：与相城行政中心做邻居，区域的焦点就在这，未来发展潜力让每一个竞争对手眼红，教育配套、生活配套、交通配套将永远走在竞争的前列项目指标：项目名称“天亚水景城”规划总用地83174㎡规划建筑面积108120㎡其中高层住宅52298㎡（370户）独立别墅26475.3㎡（80户）联排别墅24746.7㎡（118户）公建配套面积4600㎡（含物业管理用房）总套数568套容积率1.3绿化率40.01%建筑占地面积23123㎡建筑密度27.8%停车位

4、370个（高层住宅停车位）S.W.O.T分析分析原则：强化优势、减弱劣势；把握机会，回避风险优势（Strength）：※丰富的水景资源※户户临水的独立别墅※便捷的交通路网※相城核心地※靠近相城经济技术开发区，提供了潜在的客源资源；※相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，将来的升值潜力相当大劣势（Weakness）：※交通配套缺乏※生活配套不足※公寓户型全为大面积※苏嘉杭高速紧邻本案，存在噪声和灰尘污染※延水面过长，存在安全隐患机会点（Opportunity）：※苏州房地产市场回暖※丰富的水景资源制造市场亮点※临近相城区政府行政办公中心将为越来越多的政府公务员所了解，为本案提供了一定

5、数量的潜在客源※与相邻区域如园区的距离比较近，吸引外区域客户机会大威胁（Threat）：※205省道分流线的建成通车会带来一定的噪音和空气污染※项目周边的竞争将会越来越大，竞争也会更加激烈※“相城区较偏”的看法在外区域客户心目中留下了深刻的印象机会点1：相城多的是以区域市场为主的定位楼盘，缺乏市场全局观念，没有做大蛋糕机会点2：相城多的是粗放营销的地产大盘，缺少的是用整合营销的社区营造市场机会点[区隔性定位基础之一]机会点1：汽车时代、信息时代缩短了人心目中的距离感，跨区域置业将成主流机会点2：根据城市的发展规律，最后将直接带来城界的消失，区域从竞争走上融合，增大异区置业比例发展机会

6、点[区隔性定位基础之二]机会点1：“中心化”营销理念带来边缘地段房地产发展的新机会，创造新的销售奇迹机会点2：运用整合推广的全新全程营销手法营销机会点[区隔性定位基础之三]区隔性项目定位[项目整体定位]引领苏州全新生活理念的相城核心地首席高尚亲水人文社区※相城核心地（地理位置）——新的规划，新的板块，巨大的发展潜力※首席高尚亲水人文社区——1000米的水景景观长廊，水被巧妙的引入，生活在此广阔的空间，让风和阳光自由荡漾的环境中；※人文社区——亲自然、亲家人、亲邻里；傍晚的霞光还是秋天的午后，家人携手漫步的情景随处可见；※高尚住宅（配套及会所定位）——自由的、健康的、快乐的等；※“相城

7、首席高尚亲水人文社区”是对核心信息的提炼和升华。项目形象定位整体营造自然、关怀、和谐的家庭社区在这里是包容的，你是社区的主宰者，这里是父亲的王国、母亲的城堡、儿子的自由乐园不只是提供普通的“居住”就这么简单，他是一个生活的大舞台，一个可以放纵和提升自己生活的家园┅┅在自然、关怀、和谐的整体体社区氛围下，将从规划、建筑、施工、物业管理、社区平台的各个方面的细节进行创新，将整体关怀到每一位项目功能定位整体营造的自然、和谐、关怀[项目客户/市场定位]市场定位保守