《杭州市物业管理条例(2013版)》解读

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1、《杭州市物业管理条例（2013修订版）》解读2001年颁布并实施的《杭州市物业管理条例》，经杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定再次修订，并于2013年11月22日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准，目前已正式公布（杭州市第十二届人民代表大会常务委员会公告第16号）。现就修订后条例中的相关条款进行解读，以期能为项目物业管理服务实践操作提供参考。绿城物业服务集团有限公司品质督导部二〇一四年一月五日第一部分新条例概况新条例分为七章六十八条。第一章为总则，共6条，主要从立法依据、适用范围、监督管理及协助监督管理机构或部门等

2、作了规定。比较新的是物业管理联席会议制度，以处理物业管理纠纷中的重大问题。当然其实际效果有待于以后的实践。最后，对于物业服务行业组织（物业管理协会）提出了建立诚信档案、制定服务规范及等工作要求，随着行业自律水平的提升，以后物业服务行业组织的地位将日益重要。第二章为业主、业主大会和业主委员会。本章共20条文，其中第7条主要是对业主及业主大会概念的界定；第8、9、10条规定的是业主大会筹备组的组成及工作内容和工作方法；第11条至第15条主要规定的业主大会的成立及决议的内容和程序；第16条规定的首次业主大会筹备经费的承担；第17条主要规定的是相关部门对业主

3、大会表决进行监督；第18条至第27条规定的是业主委员会的选聘及工作。第三章为物业管理服务，共14条，其中第27和28条是划分及调整物业管理区域的原则规定；第29条是有关物业管理用房的规定；第31条和32条是有关前期物业服务的规定，包括前期物业的选聘方式、期限及前期物业服务企业的工作职责等；第33条是有关承接查验的规定；第34条是有关物业服务应遵守的规范的规定。第35条规定的是物业服务合同期限的相关问题；第36条则规定的是项目退出的规定；第37条和38条是有关物业服务收费的规定。第39条是有关经营性收益的规定；第40条则规定的业主自行管理的有关规定。第

4、四章为物业使用和维修，共7条，其中第41条为相邻关系的规定；第42及43条是有关装饰装修方面的规定；第44条是有关车辆管理的规定；第45条是有关专业单位接收其专业设施设备的规定；第46条是有关物业保修期满后维修、更新、改造费用的承担；第47条规定了业主转让或出租物业时的告知义务，及可以通过管理规约等文件限制群租。第五章为物业保修金和物业专项维修资金，共11个条文。其中第48条、49条和50条分别规定了“物业保修金”的交纳、管理、使用、预留期限及退还；第51条至58条规定的物业专项维修资金的交纳、使用程序。第六章为法律责任，共9个条文，是关于物业管理法

5、律关系的各参与主体违反条例规定应承担的法律后果。于物业服务企业而言，主要体现第61条、62条、63条的规定上，即物业服务合同的备案、退出物业管理项目时相关材料的移交、物业经营性收益收支情况的公告。第七章为附则，规定了新条例的生效时间为2014年5月1日。第二部分新条例部分条款解读下面将根据目前物业管理实践中物业服务企业较为关注的方面，对于新条例中相关条款作一简单解读。一、规范了业主大会成立及召开、业委会选聘及业主相关权利义务行使的程序。“没有程序的正义就没有实体的正义”，正义不仅应当实现，而且应当以人们看得见的方式实现。这就是程序公正的重要价值所在。

6、随着公民民主意识、参与意识、法制观念的不断增强，程序的公正的关注度也逐渐上升。《条例》对业主大会（首次业主大会）召开及业主（业委会）权利的行使等都做了明确而详尽的规定，包括首次业主大会的召开程序、筹备组的成立及人员的选定、业主大会会议内容的提前公告、业主参加业主大会的方式、业主表决权的行使及计算方式等等，充分彰显了程序公正在物业管理过程中的重要意义，也为物业服务企业开展物业服务工作提供了程序适用或参照规则。物业服务企业在服务提供过程中必须充分意识到程序公正与否对结果所产生的重大影响（程序上的瑕疵可能会导致结果被否定，如物业服务合同的效力、业主大会决议

7、的效力等），在实际操作中应注重程序的规范性及公正性。1、第8条本条规定是物业管理区域内成立业主大会的条件及由建设单位报送的筹备首次业主大会会议的资料。成立业主大会的条件与《浙江省物业管理条例》第八条的规定一致。而新增的规定主要是要求建设单位（开发商）报送筹备首次业主大会会议所需的资料。这些资料为：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。2、第11条本条是规定了确认业主参加业主大会的方式：主要是会议签到及表决票

8、上确认这两种。《浙江省物业管理条例》第九条规定的业主大会可以集体讨论的形式及书面征求意见形式，而确认业主参加