德勤税法培训

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1、目录房地产企业税务管理…………………………………………………………..………3房地产企业涉及税种………………………………………………………..…………6企业所得税…………………………………………………………………..…………..8土地增值税…………………………………………………………………..………...12营业税………………………………….…………………………………………........16房产税…………………………………………………………………….…….….......20城镇土地使用税………………………………………………………..……………….24契税………………………………

2、……….…………………………………..…….......26印花税………………………………………………………………………..…….......29个人所得税…………………………..……………………………………..…….......33个人购房税收优惠……………………………………………………………..……3721房地产企业税务管理.房地产企业税务管理自上世纪90年代以来，房地产市场迅猛发展，在拉动国家经济方面，发挥了重要作用。同时，房地产产业税收收入已经成为国家税收主要来源之一，但自上世纪90年代中后期，国家对日益泛滥的房地产市场的限制，各地税务机关对房地产产业税收征管力度也在逐步加

3、强，房地产企业面临着内部税务管理的压力，而伴随着2008年全球经济危机的到来，国家又逐步放开了对房地产产业的一些限制，以维持经济基础的稳定：ü《2009年全国税收工作要点》(国税发[2009]1号)－研究整合房地产交易环节税收制度的方案；深化房地产模拟评税试点ü《2009年全国税务系统教育培训工作要点》(国税函[2009]45号)－税务总局将继续组织开发房地产评税等9个专业32门特色培训课程ü《国家税务总局关于进一步做好税收征管工作的通知》(国税发[2009]16号)－全面深入开展土地增值税清算工作；重点对房地产等行业开展纳税评估…ü《国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干

4、意见》(国税发[2009]85号)－强化房地产业各税种的征管ü《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）－明确了房地产行业企业所得税的具体处理办法42房地产企业税务管理ü《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）－进一步严格了清算要求，同时对土地增值税清算的主体、适用条件、收入和扣除项目、清算期限、征收方式等方面作了规范。ü《国家税务总局关于下发国家税务总局定点联系企业名单的通知》（国税函[2008]1064号）－引导大企业合理控制税务风险，防范税务违法行为，依法履行纳税义务，避免因没

5、有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉损害。5房地产企业涉及税种.3房地产企业涉及税种房地产企业开发经营过程中主要涉及以下税种：设立公司企业所得税土地增值税取得开发经营项目营业税房产税开工建设城镇土地使用税契税取得销售许可证印花税完工结算个人所得税7企业所得税.4企业所得税—内外趋同•我国于1980年颁布第一部企业所得税法《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》，开始征收企业所得税，1991年对该法进行了修订，形成并颁布了《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》。1993年颁布了《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，实现内资企业所得税制的统一，自此我国企业所得税制度

6、开始进入了两法并行时代。但内外资企业所得税制度并存却造成了企业之间税负不平和税前扣除政策不平等等问题。•2008年新修订的企业所得税法实现了两法合一，内外趋同，大大减轻了内资企业的税负压力，主要有以下变化：ü统一并将企业所得税率ü在相应条款增加了反避税规定，加强对关联企业之间的业务往来的管理9企业所得税—内外趋同（续）ü统一税收优惠政策，实行产业优惠为主、区域优惠为辅的新税收优惠体系ü对原企业所得税规定了过渡期•企业所得税的一般规定：ü纳税义务人：是指在中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织。ü征税对象：是指企业的生产经营所得，其他所得和清算所得。ü税率：基本税率为25%，适

7、用居民企业和在中国境内设有机构，场所且所得与机构场所有关联的非居民企业；低税率20%，适用在中国境内未设立机构场所的或虽设立机构场所但取得的所得与所设机构场所没有实际联系的非居民企业，实际征收减按10%征收；高新技术企业适用15%低税率。ü应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损105企业所得税—内外趋同（续）•2009年3月6日，国家税务总局颁布了《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号，以下简