长春【中海水岸项目】后评估报告

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1、长春【中海水岸项目】后评估报告齐梓贺二○○九年十一月长春【中海水岸项目】后评估报告前言：中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。主要内容目录【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要】。一

2、、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较

3、成功。(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。三、成本管理评估水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。长春中海水岸春城项目后评估报告【项目基本概况】一、项目概况(

4、一)中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积32.5万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积26.8万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积25.5万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级

5、版产品。(二)该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开通，以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。项目自然环境优越，临近长春城市母亲河---伊通河，并地处上游，上风上水，项目建设初期周边配套一般，但有多个小开发商与我公司联动开发，迅速聚集了人气，配套也随之改进很多。二、项目经济技术指标(一)水岸项目占地835363m2，综合容积率为1.16，总建筑面积期1014620m2。水岸春城容积率1.18，总建筑面积382484m2，其中计容面积379900m2，不计容面

6、积2584m2，建筑密度21.2％，绿地率37％；莱茵东郡容积率1.05，总建筑面积305458m2，其中计容面积284582m2，不计容面积20876m2，建筑密度41.6％，绿地率37％；水岸馨都容积率1.25，总建筑面积326678m2，其中计容面积308092m2，不计容面积18586m2，建筑密度29.9％，绿地率38％。(二)本项目分为三个小项目，共十一期开发，住宅总户数5473户，其中水岸春城包括67栋住宅楼，共2325户，车位1312个；莱茵东郡包括142栋住宅楼，共1113户，车位1348个；水

7、岸馨都包括58栋住宅楼，共2035户，车位1429个。三、项目开发周期水岸项目用地通过挂牌出让方式获得，水岸春城2003年5月12日签订土地出让合同后，于2003年5月开工建设，2003年9月7日开盘，2006年8月3日全部完成竣工备案，2008年12月10日项目全部入伙；莱茵东郡2004年7月12日签订土地出让合同后，于2005年5月开工建设，2005年5月3日开盘，2007年10月20日全部完成竣工备案，2008年5月1日项目全部入伙；水岸馨都2005年2月4日签订土地出让合同后，于2006年3月开工建设，2

8、006年7月15日开盘，2007年11月30日全部完成竣工备案，2008年8月30日项目全部入伙；建设期54个月，销售期68个月。长春中海水岸春城项目后评估报告项目基本信息水岸项目地块总面积83.5万平米，总体容积率为1.16，水岸春城项目由水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。水岸春城：容积率：1.18建筑密度：21.2%总建筑面积：382484㎡其中：地上面积：3