苏州中海某项目后评估报告

《苏州中海某项目后评估报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、【××××】项目后评估报告后评估工作小组二○○八年四月目录1.项目概况41.1项目概况41.2项目背景41.3项目发展周期42.项目投资管理评估52.1宏观经济和房地产市场发展变化分析52.1.1宏观环境52.1.2房地产市场62.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响72.2土地协议执行情况82.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响82.4以财务指标为主要依据的项目综合评价103.××××营销管理评估113.1项目各类型物业销售情况113.2与市场定位时房地产市场情况对比分析123.3项目销售时机1

2、53.3.1一期营销计划安排153.3.2二期营销计划安排163.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析173.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析193.4原定位客户分析193.5成交客户分析203.6项目的物业管理费用检讨213.7项目的销售策略213.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段213.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水213.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期223.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销223.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化233.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透

3、期233.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段243.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段243.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期253.7.10第九阶段：小高层强销253.8综合评述本项目市场定位营销工作253.9提出可借鉴的经验263.9.1推广节奏方面263.9.2形象推广方面263.9.3广告包装方面263.9.4分众行销及媒体组合方面274﹑项目合约管理评估274.1﹑合理有效的编制招标计划274.2﹑合同签定284.3﹑结算审核285.项目设计管理评估295.1项目概况295.1.1项目区位29

4、5.1.2项目完成经济技术指标295.1.3项目周围竞争楼盘情况：335.2.项目的建筑标准355.2.1结构体系：355.2.2墙体维护材料：355.2.3外立面材料：355.2.4外窗及玻璃：375.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准：385.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼385.2.7机电配置标准385.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况395.3.1建筑设计过程回顾及控制395.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制425.3.3结构设计的管理与控制475.3.4设备专业设计管理与控制475

5、.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写）485.5.售后使用情况485.6.本项目设计管理方面突出经验和教训485.6.1项目设计管理突出经验485.6.2项目设计管理中吸取教训495.6.3专项设计存在的问题及解决办法506.项目工程管理评估526.1项目概况526.2项目管理架构526.3项目发展进度对比分析546.4别墅项目发展经验557.项目财务评价567.1项目销售收入指标完成情况567.2项目发展成本控制情况567.3项目现金流量的变动分析587.4项目财务评价指标分析597.5项目税务筹划情况60

6、8综合评估618.1综合评估结论618.2本项目及开发过程中有待改进的方面611.项目概况1.1项目概况××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。地块东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道。地块占地面积约7.23万平方米，容积率0.8。项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为4.65万平方米和2.58万平方米。本地块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个××，其上主要以低密度高档公务员小区为

7、主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。2004年11月24日，公司通过拍卖以25000万元的总价竞得本地块，折合楼面地价4319元/平方米（按照容积率面积计算）。金姬墩规划图1.2项目背景××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度

8、相对较慢。为实现迅速在××××市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得××××项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。1.3项目发展周期本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是×