广州正佳广场开发策略解析+38p

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1、标杆项目借鉴部分

2、购物中心开发案例分析正佳广场占地面积：5.7万平方米总建筑面积：42万平方米总投资额：约40亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500个投资商：大鹏集团发展商：广州正佳企业有限公司物业管理：广州市正佳物业管理有限公司建筑设计单位：美国捷得建筑事务所、广州市设计院项目地址：广州市天河区天河路228号一、项目概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半；东塔楼:48层五

3、星级酒店式公寓，西塔楼:30层超甲级写字楼。约100000个国内外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。二、开发背景研究正佳广场位于珠三角经济格局的核心区域，拥有成熟的交通、成熟的消费群，并具有一定的竞争优势，项目聚“天时、地利、人和”于一体，为其开发与经营发展奠定了坚实的基础。1、珠三角经济一体化的发展1.1珠三角经济格局珠三角经过多年的发展与历史沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为轴线，南沙为中心，各经济

4、因子点状散布的城市空间经济格局。263■向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东延伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天河区在珠三角商圈占据重要的地位。1.2一小时经济商圈的构筑根据《珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》构想，珠三角将修590多公里的轨道网（轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和规划标准，建成后的城际轨道网将贯通广州、深圳、珠海等珠三角经济区九个主要城市，以广州为中心，一小时内分别可达珠三角九个城

5、市。2、天河第一商圈的形成在天河5-10年发展蓝图上，将会形成“双环”结构的新商业中心，即以天河体育中心为轴心约10平方米公里的地区将建设成为广州市的中央零售区，与珠江新城形成的广州中央商务区紧密联系，成“双环”结构。按计划，到2010年，天河区社会商品零售总额将达279.78亿元，年均增长12%，因而天河区也将有实力成为华南“第一商圈”，发展潜力无限。正佳广场处于目前广州第一大商圈核心地，有80万强大的消费群体支持。同时交通比较便利，也带来了其它地方的消费群体。在它西边的天河城广场已开业9年，从开始偶尔一天人潮超10万人次，到2004年春节连续七天

6、每天人潮超60万人次。9年商圈的人气积聚，为正佳广场增添了商机无限的光环。3、交通成熟——八位一体交通网点正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心，西通广州第一市264民广场，具有优越的地理位置及交通状况。正佳广场集地铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、停车场、的士站、各大明盘上落车点、直通飞机场站、火车站站点八大交通功能于一体，瞬间即通达全城与珠三角。3.1六十多条公交线正佳广场四面环路，有60多条公交线路在广场前设站，公交线路覆盖广州八大区，在广州的任何地方都可以轻松到达正佳广场。3.2地铁第一大站+火车站点正佳广场西面的宏城

7、商业广场将改建为下沉6米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站，体育西站是地铁一号线与三号线唯一换乘站以及地铁三号线支线折返的第一大站，将与正佳广场负一层13米宽的过道相连通，同时在广场的东北面，正佳广场夹层和负一层均与地铁一号线的体育中心站及三号线支线的天河东站直接连通，正佳广场占尽地铁方便、快捷的优势。3.3直通飞机场站点在正佳广场的南面是一个约700平方米的广场，设置大巴、村巴上落点，过境大巴将广州新机场、澳门新机场、香港新机场连成一体。3.4村巴广州第一大站广州市郊及珠江三角洲的屋村村巴也将正佳广场变成到达广州的第

8、一站。3.5出租车站点正佳广场负一层在商场出口设有室内出租车上落客点，并通过负一层完全开放，挑高至七层的中庭观光电梯，为全场人群提供便利的出租车接送服务。3.6一千五百个停车位正佳广场地下2层，设有1500个停车位的大型停车场，全面满足自驾车的停车需求。4、消费群体的成熟随着2001年12月中国正式成为世界贸易组织成员国，随着中国与国际社会的进一步接轨，对零售市场而言，这意味着将有更多的外资零售企业进入中国，进入广州。从经济发展水平看，广州在2004年的时候按户籍人口计算GDP达到4141美元，远远超出了用来作为支撑一个地区和城市发展购物中心的300

9、0美元的最低标准。现在经济更上一层楼。而一小时经济商圈的构筑，为正佳广场带了跨区域的消费者，正佳广场的发展前