浅议我国房地产企业融资风险和应对措施

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1、浅议我国房地产企业融资风险和应对措施中图分类号：F832文献标识：A文章编号：1009-4202(2013)08-000-02摘要房地产开发企业处于复杂多变的市场环境，融资模式又具有单一性，导致融资活动面临着严重的风险。当前,房地产业对我国经济具有很大的拉动力。但是由于房地产行业的自身特点，项目规模大，周期长，房地产价值又相对较高。使得房地产开发对资金的需求量很大，资金融通问题也就成为了房地产企业发展的核心问题。我国当前的房地产企业融资模式比较依赖于银行，其他融资模式比例很小，因此,融资风险比较严重。本文从融资风险角度出发，分析当前房地产企业融资问题。关键词房地产企业融资

2、风险融资模式一、房地产企业融资概述所谓房地产企业融资是指通过各种渠道和方式为房地产项目的开发及销售筹措、融通资金的金融活动。通过融资,确保房地产企业对资金的巨大需求，以其达到企业价值最大化的目的。房地产行业属于典型的高风险、高投入、高产出的资金密集型产业，房地产企业的运营需要庞大的资金支撑，项目开发周期又长，资金周转缓慢，光靠内部融资已经无法满足正常运营的资金需求。因此，房地产开发企业必须拓展融资渠道，促进融资模式的多元化发展。二、房地产企业融资风险分析（一）受政策影响，融资渠道狭窄1、银行信贷资金在资金来源中比重下降一直以来，在我国房地产企业的资金来源中，银行信贷资金一

3、直都占据主导地位。随着国家对信贷规模的控制及对房地产行业的宏观调控，银行信贷资金渐渐失去了在房地产企业资金来源中的地位，比重下降。另外，一些中小房地产企业由于受其规模较小，产权不够清晰，缺乏健全的财务制度等等的影响，贷款难的问题日益凸显，银行贷款途径处于被封锁状态。2、金融政策收紧刺激资本市场调整资本市场上，上市房地产公司融资难度不断加大。从已上市的房地产公司融资情况来看，很多都公布了再融资计划。证监会在房地产企业再融资审核过程中，增加了“国土资源部出具意见”的环节。使得房地产企业再融资审核通过的难度加大。3、开发项目预收款管理的推进，加大了资金压力房地产开发企业预售账款

4、受人民银行、银监会等相关部门的监控，预售账款须存入监管部门指定的专门账户，并依据项目开发进度等施行''专款专用”。只有到项目竣工交付结算时，才可以使用预售账款。这部分款项在企业整体资金来源中比例很高，无疑加重了房地产企业的资金压力。（二）长期稳定的资金来源有限基于资产与负债的期限配比和结构配比要求基础上，商业银行的贷款多位中短期借款。从商业银行的角度出发，房地产企业的资金周转慢，项目周期长，如果一味的满足其资金需求，势必会增加流动性风险。同时，房地产企业抵押贷款的资产又多为不动产，变现困难，导致了银行信贷资金的不稳定。另外，房地产企业的经营具有很大的不确定性，一旦其资金链

5、出现问题，银行流动性风险就必然出现。这些都说明房地产企业无法从银行获得长期稳定的资金支撑。（三）非正规融资渠道在中小房地产企业中呈主导性中小房地产企业资信较低，又没有足够的资产进行抵押，很难从银行获得信贷资金的支持。鉴于此，很多中小房地产企业就继而转向民间信贷等非正规融资渠道，并逐渐占据主导地位。但这些非正规渠道融资风险较大，成本相对偏高。一旦商品房滞销，房地产企业资金周转困难，就很容易陷入资不抵债的境地。（四）融资决策缺乏科学合理性通常情况下，房地产企业都对项目的前期设计和后期营销十分重视，而对科学、理性的融资决策缺乏关注，往往依据经验进行决策。因此，在整个项目开发过程

6、中对资金的运作情况是粗放型管理，没有充分考虑如何才能使资金的利用率达到最大化。在房地产企业融资实践中，非理性因素对融资决策的影响十分明显。三、有效应对房地产企业融资风险（一）发展多元化融资渠道，构建多层次融资体系首先，政府部门可以适当放宽对股票融资的限制，提高企业直接融资的比重，从而发展多元化融资渠道，从根本上分散融资风险。其次，可以不断完善房地产债券市场，适度放宽限制条件，适度增加长期债券的额度，通过这种方式房地产企业就可以通过债券进行融资。再次，房地产抵押贷款证券化的开展，将我国房地产行业进行资源整合，将人、财、物等资源进行优化，使资源配置更加合理，充分利用有限的资源

7、，达到企业利润最大化的目的。最后是可以发展房地产产业投资基金，可以有效提高我国经济的运营质量，成为多赢的融资渠道。（二）创新模式，发挥房地产信托资金的作用基于房地产企业周期长、占用资金巨大、风险较高等特点，对金融始终保持着很强的依赖性。随着信托这种创新金融模式的发展，将给房地产企业融资注入新的活力。这种模式也将是未来房地产金融发展的主流方向。近几年来紧缩性的宏观政策一定程度上推动了房地产信托业务的发展。但到目前，我国的房地产信托公司在委托贷款方面的经验和能力都不尽人意，很难有效规避和分散房地产企业融资风险。另外，真正意义上的房