基于hedonic模型的二手房评估

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1、中图分类号：UDC：F233300密级：学校代码：公开11832河北经贸大学硕士学位论文（资产评估硕士）基于Hedonic模型的二手房评估Basedonthesecond-handhousingHedonicmodelevaluation作者姓名：邹蕾指导教师：苏晓鹏副教授学科专业名称：资产评估论文完成日期：2013年3月二〇一三年三月十三日中图分类号：UDC：F233300密级：学校代码：公开11832河北经贸大学硕士学位论文（资产评估硕士）基于Hedonic模型的二手房评估Basedonthesecond-handh

2、ousingHedonicmodelevaluation作者姓名：邹蕾指导教师：苏晓鹏副教授学科专业名称：资产评估论文完成日期：2013年3月III学位论文原创性声明本人所提交的学位论文《基于Hedonic模型的二手房评估》，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的原创性成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中标明。本声明的法律后果由本人承担。论文作者（签名）：指导教师确认（签名）：年月日年月日学位论文版权使用授权书本学位

3、论文作者完全了解河北经贸大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权河北经贸大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在年解密后适用本授权书）论文作者（签名）：指导教师（签名）：年月日年月日IIIII摘要本文首先研究青岛市城阳区二手房市场现时情况，发现二手房交易市场繁荣的同时，交易存在的问题也日益明显起来，甚至妨碍了二手房市场的健康发展，通过比较二手房评估的三种传统方法，即成本法、收益法、

4、市场法，发现这些方法在评估二手房时均存在一定的缺陷，不适合受多重因素影响的二手房的定价，与此同时，实际应用中也存在众多障碍，比如信息不对称，致使评估人员有时很难做出客观公允的估价，也会引发道德风险，致使评估人员肆意改价，最终导致评估有失公允等现象，最终得出结论，二手房评估市场急需一种客观合理的定价模型来解决这一困境，本文通过研究分析，认为引入Hedonic模型较为适宜，因为该模型可以通过将二手房的各种客观条件带入其中来估价，这样可以有效避免以上提到的问题。本文先是收集城阳区二手房实际交易案例的数据信息，通过分析，确定了三大类特征因素，

5、分别是区位因素、邻里环境因素、建筑结构因素，区位因素又包括：距离区政府的距离、住宅周边公交站点数目等；邻里环境包括：教育配套设施、生活配套设施、自然环境、文化娱乐配套等；建筑结构包括：建筑类型、住宅楼层、房屋朝向、装修程度、有无暖气、天然气、车库等；接下来就对收集到的数据中的某一部分进行归一化处理，从而得到统一类型的数据集，以便对数据进行后续分析；接下来，三种函数模型进行拟合度分析，分别为线性函数、对数和半对数函数形式，找到一种最理想的函数形式，最终确定结果为对数形式，然后通过回归分析得到最优的估价模型。最后进行交易实例对比验证，挑选

6、了城阳区仁和居的一栋二手房交易实例，现实成交价格为44万，而我们通过Hedonic估价模型得到的结果为41万，模型估计出的价格与实际成交价格略有差异，而现实生活中，由于买卖双方议价能力存在差异，如果买方议价能力强，则实际成交房价则会低于评估价格，如果卖方议价能力强，则市价成交房价则会高于评估价格，实际中，也存在卖方急于出手的情况，此时，房屋实际成交价格则会低于评估价格，现实中也存在政府出台新的规划计划的因素，这都会对房屋的最终成交价格造成一定的影响，故存在一定范围的差异属于正常现象，故证明该估价模型是科学合理的。利用Hedonic模型

7、评估城阳区二手房的价格，可以使评估机构的估价结果更具客观性和说服力，也更加简单易行，进而可以提高二手房的成交率和投资收益，它为评估机构提供了一套科学的方法，一定程度上也可以提高二手房评估机构的社会信任度，最终I促进二手房市场的健康发展；但是由于我们研究的样本数据均取自青岛市城阳区，故该模型反映的是城阳区的实际情况，也只对城阳区的二手房评估具有适用性，对于其他地区，由于实际情况不同，房价水平也不同，故该模型不适用，若要是模型的适用性更广，则需进一步的深入研究才能完成。关键词：二手房特征价格回归分析IIAbstractThispap

8、ertakesQingdaoDistrictofChengyangCity,thesecond-handhousingmarketastheresearchobject,thecurrentstatusofChengya