基于hedonic理论的住宅特征价格模型

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1、基于Hedonic理论的住宅特征价格模型：本文将Hedonic理论应用于上海市住宅市场，从住宅具有的特征属性的隐含价格出发，取得住宅特征和住宅价格之间的数量关系，避免了评估人员因主观原因引起的评估偏差。文中采用线性模型、对数模型、半对数模型等函数形式分别进行分析，分析得出半对数模型的解释能力最强。通过运用半对数模型建立适用于上海市住宅市场的Hedonic模型，并分析影响住宅价格的因素及半弹性系数，同时进一步优化该Hedonic模型，以提高其精度及适用性。　　关键词：Hedonic模型；住宅特征；量化分析；半对数模型　　1.引

2、言　　城市的住宅价格不但与人民的生活水平息息相关，而且也是衡量一个城市或地区综合竞争力的重要指标。近年来，我国房地产业飞速发展的同时，由于发展的不平衡，个别城市及地区房价增长尤为迅速，如北京、上海等地。引起了人们对住宅价格问题的广泛关注，因此，对于城市住宅价格问题的讨论，比如哪些因素影响住房价格的高低，目前住宅价格的制定是否合理，房地产泡沫是否存在等问题，一直是政府、民众、开发商及购房者关注的焦点问题。　　房地产商品是异质性的商品，具有地理位置的不可移动性，长期使用性，受环境影响等特点。两套住宅在特征上均不可能会完全相同，如

3、位置，朝向，层次，所在区域的交通环境等，造成不同的住宅商品之间无法加以比较，缺乏统一的价格标准。国内关于城市住宅价格方面的研究很多，但大多是从城市居民收入水平与物价水平，房地产的成本构成，房地产市场的供求关系，房地产政策等方面进行定性的研究。而国外普遍采用特征价格模型（HedonicPriceModel）对城市的住宅价格进行定量分析研究。该模型充分包括了不同住宅特征的边际价格或者说隐含价格，能够比较好的解释住宅商品的异质性及消费者偏好等。　　国内学者对于特征价格模型的研究是近十年才发展起来，而对住宅特征及价格之间进行数量关系

4、的实证研究并不多。但传统的研究方法已经不能适应我国目前房地产业的发展，对特征价格理论的深入研究和应用，对我国房地产市场的发展有着重要的意义。　　2.模型概述　　2.1Hedonic模型理论基础　　Hedonic理论认为：　　①商品本身对消费者而言，并不直接产生效用，消费者是经由消费商品的各项特征而获得满足；　　②通常商品具有一种以上c的特性，不同的商品间也可能具有相同的特性；　　③商品由众多不同的特征组成，由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异；　　④效用与商品数量需要间的关系是间接的，商品只是使消费者获得

5、该商品特征的工具，即消费者对商品的需求是延伸需求。　　特征价格模型没有统一的的理论的定式，一般根据实际问题以及具体数据来确定。使用特征价格模型对影响住宅价格的因素进行研究时，通常将住宅价格作为因变量，而将住宅的各种特征属性作为自变量。为了便于分析，建立模型时，总会给出一定的假设条件。　　2.2模型设定　　2.2.1Hedonic基本假定　　价格P与住宅特征之间的关系表达为：　　其中，P为住宅的市场价格，Ci为住宅的特征向量。　　在其他条件相同的情况下，对该表达式求各个住宅特征的偏导数得出各住宅特征相对应的隐含价格，也就是特征

6、价格，特征价格的表达式为：　　2.2.2模型的函数形式　　函数形式的错误选择，将会导致不一致的估计。通常来说，大多数研究都是初步设定函数形式，然后通过不断的修正和尝试，直到认为函数形式能够较好的解释样本数据，并使得模型对样本数据的拟合满足要求。　　本文中，小样本实验将采用线性、对数和半对数三种函数形式，分别进行估计和检验。　　（1）线性函数：　　（2）对数函数：　　（3）半对数函数：　　2.2.3模型的特征变量　　在特征价格模型研究中，应当引入恰当的相关变量并且精确测量变量，采用合理科学的方法进行量化，遗漏变量或错误的测量数

7、据都将导致参数估计的不准确。通常有三大类因素影响住宅价格：区位特征、建筑结构、邻里环境。　　特征价格模型常用的自变量如表2-1所示：　　2.2.4模型的估计　　3.上海市住宅的Hedonic模型实证分析　　上海市位于我国大陆海岸线中部的长江口，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是中国最大的经济、金融、贸易和航运中：本文将Hedonic理论应用于上海市住宅市场，从住宅具有的特征属性的隐含价格出发，取得住宅特征和住宅价格之间的数量关系，避免了评估人员因主观原因引起的评估偏差。文中采用线性模型、对数模型、半对数模型等函数形式分别进

8、行分析，分析得出半对数模型的解释能力最强。通过运用半对数模型建立适用于上海市住宅市场的Hedonic模型，并分析影响住宅价格的因素及半弹性系数，同时进一步优化该Hedonic模型，以提高其精度及适用性。　　关键词：Hedonic模型；住宅特征；量化分析；半对数模型　　1.引言　　城市的住宅