武汉市某房地项目定位分析

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1、汇信以诚·构筑和谐一、武汉市房地产业发展分析1、武汉概况武汉，全市常住人口897万人。2008年武汉GDP达到3960亿元，接近全省4成。2、经济发展情况2008年武汉GDP逆势上涨,全年实现地区生产总值3960亿元，涨幅达15.1％。社会消费品零售总额达到1850亿元，增长21.8%；城市居民人均可支配收入达到16718元。3、武汉商品房市场行情分析3.1供应分析图1：2007、2008年商品住宅上市面积对比数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从供应总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平

2、方米，较07年同期下跌15.44%。图2：2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比13汇信以诚·构筑和谐数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）3.2需求分析图3：2007、2008年商品住宅成交面积对比数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从成交总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米，较2007年同期下跌58.39%。图4：2008年1-11月各区县商品住宅成交情况对比13汇信以诚·构筑和谐数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

3、3.3价格走势分析图5：2007、2008年商品住宅成交价格走势数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）3.4市场初步结论3.4.1住房销量13汇信以诚·构筑和谐a08年上半年整体市场低迷。b08年下半年随着开发商的纷纷降价，市场销量有所回升。c09年上半年受国家促进房地产市场健康发展的相关政策影响，及08年刚性需求的积压，市场销售量回升。3.4.2住房成交价格a08年上半年房地产价格坚挺，整体市场低迷。b08年下半年迫于年底的资金压力，开发商加大了降价促销的力度，特别是盘龙城等远郊区县，还爆出“成本价”、“5折卖房”

4、等惊人优惠，中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下，价格也开始出现松动。c09年上半年受08年刚性需求的集中释放，市场销售价格有所回升。3.4.3产品结构市场供给：商品住房供应量逐月增多。2008年全市商品住房可供应总量为1623.92万平方米，可供房源144856套；全年商品住房销售519.83万平方米，成交51189套；面积销售率为32.02%，套销售率为35.34%。2009年全市可供商品住房不含当年新增量就有1104.09万平方米，可供房源结转量93667套。由于刚性需求加大，具调查的出90平米以下的房型销量占据房地产总销售量的35%。

5、3.4.4中低价位商品住房为销售主力受金融危机的影响，投资性行为得到抑制,刚性需求增加。市场形成两级分化，中心城区价格坚挺，郊区盘价格大幅下调，中低价格的商品房成为销售主力，值得一提的是沿海赛洛城一度将起价调至2688元/平米,也形成了一定程度上的热销。3.4.5小高层住宅价格上涨幅度较大13汇信以诚·构筑和谐造成小高层价格上涨的原因主要是：小高层一般低楼层价格相对较低，去化相对较快，楼层高的价格相对较高，去化相对较慢，所以形成了小高层价格上涨。3.509年上半年房地产状况市场经过08年的“洗礼“后，在09年第一季度出现了“触底反弹”，08年

6、积蓄的大量刚性需求在09年第一季度集中爆发，在三月份销量出现“井喷”，达到了近12个月的销量的顶点。经历了3月刚性需求的释放带来的火爆成交，武汉的4月楼市并没有延续火爆，而是表现出量价齐跌局面。从月度数据上分析，09年4月武汉商品住房成交表现改变了09年一季度的一路上涨格局，首度出现了量与价的双双微幅下跌。4月武汉商品住房共成交11689套，与3月相比，下降3.3%。4月成交均价为5028元/平米，与3月相比，下降2.5%。5月全市主城区楼市整体维持了平稳运行状况，量价均有小幅回升。这主要得力于改善型需求渐渐释放。在楼市乍暖还寒的情况下，对后

7、市走向有所争论在所难免。在目前的经济和市场环境下，各地的房地产市场主要由内需来主导，自住和改善性的刚性需求成为支撑市场的中坚力量，而投资需求若隐若现。在买方与卖方市场的不断角力中，理性的需求将缓慢释放。一、项目基地周边环境分析1、基地情况本项目用地位于武汉市经济技术开发区，北接人信奥林花园三期，西南侧临新民河，东侧为其他项目地块。基地南望烟波浩淼的南太子湖，西临连接三角湖与南太子湖的新民河，河边远眺武汉体育中心尽收眼底，是极具升值空间的理想生活之地。整个基地形状呈半圆形，预计规划总用地面积约54907平方米（82.36亩）。地势为半圆形空地，

8、易于规划，有一定的落差，适合做住宅小区；目前地块为自然荒地，无建筑附属物，拆迁难度不大。与奥林三期仅围栏相隔。13汇信以诚·构筑和谐2、配套情况 A 基础设施：武汉