国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)

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1、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。本规范由国土资源部提出并归口。本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。本规范由国土资源部负责解释。1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需

2、缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。GB/T185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物

3、权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义

4、本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。4.2出让地价评估目的开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。4.3评估原则除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：价位主导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况

5、，以及存在的风险。公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。4.4评估方法(l）收益还原法(2）市场比较法(3）剩余法(假设开发法)(4）成本逼近法(5）公示地价系数修正法出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、(3）之一，以及（4）或(5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的．应有详细的市场调查情况说明。4.5评估程序(1）接受委托，明确估价目的等基本事项；(2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；(3）实地调查；(4）选定估价方法进行评估；(5）确定估价结果，并根据当地市场情况

6、、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；(6）撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；(7）提交估价报告；(8）估价资料归档。5评估方法的运用5.1收益还原法。除依照《城镇土地佑价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：(l）确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较案例。用于测算收益水平的比较案例应不少于3个。(2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。(3）确定还原利率时应详细说

7、明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：(1）在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易案例。原则上不采用竞价轮次较多、滥价率较高的交易案例。不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易案例。近3年内所在或相似区城的交易案例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。(2）各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选案例予以替换。案例

8、不足无法替换的，应对各案例进行可比性分折，并作为确定取值权重考虑因素之一。(3）各比较案例的修正幅度不能超过30%，即：（案例修正后的比准价格-案例价格）／案例价格≤30%。5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：(1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评