国有建设用地使用权出让地价评估技术规范解读

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1、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范解读　　篇一：国有建设用地使川权出让地价评估技术规范(试行)　　国有建设用地使川权出让地价评估技术规范（试行）　　前言　　为规范国有建设用地使用权出让地价评枯行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。　　本规范由国土资源部提出并归口。　　本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。　　本规范由国土资源部负责解释。　

2、　1适用范围　　在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。　　2引用的标准　　下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。　　GB/T185O8一XX《城镇土地枯价规程》　　GB/T18507一XX《城镇土地分等定级规程》　　GB/T210lO

3、一XX《土地利用现状分类》　　TD/T10O9一XX《城市地价动态监侧技术规范》　　3依据　　(1）《中华人民共和国物权法》　　(2）《中华人民共和国土地管理法》　　(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》　　(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让哲行条例》（国务院令第55号）　　(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）　　(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）　　(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发?XX?15号）　　(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的

4、决定》（国发?XX?28号）　　(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发?XX?3号）　　4总则　　出让地价评估定义　　本规范所称的土地使用权出让地价评枯，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。　　出让地价评估目的　　开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。　　评估原则　　除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：　　价位主导原则：土地综合质量优劣是

5、对土地价格产生形响的主要因素。　　审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。　　公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。　　评估方法　　(l）收益还原法　　(2）市场比较法　　(3）剩余法　　(4）成本逼近法　　(5）公示地价系数修正法　　出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、　　(3）之一，以及（4）戏(5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的．应有详细的市场调查情况说明。　　评估程序　　(1）接受委托，明确估价目的等基本事项

6、；　　(2）拟订估价工作方案．收集所需背景资料；　　(3）实地调查；　　(4）选定枯价方法进行评估；　　(5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；　　(6）撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；　　(7）提交估价报告；　　(8）估价资料归档。　　5评估方法的运用　　收益还原法。除依照《城镇土地佑价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：　　(l）确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按

7、规划建设条件选用可比较案例。用于测算收益水平的比较案例应不少于3个。　　(2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。　　(3）确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。　　市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：　　(1）在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易案例。原则上不采用竞价轮次较多、滥价率较高的交易案例。不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易案例。近3年内所在或相似区城的交易案例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。　　

8、(2）各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即（高比准价格一低比准价格》／低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选案例予以替换。案例不足无法替换的，应对各案例进行可比性