房地产年度汇报王福智课件

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1、阳光100一份耕耘一份收获SunShine100总结路漫漫其修远我求索之……阳光100SunShine100权益收益率快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，前端控制、成本控制、挖掘客户价值将具有战略意义ROE财务风险管理风险质量成本速度阳光100SunShine100阐述从乙方挖潜到客户挖潜从后端控制到前端控制从成本核算到成本控制房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品房地产行业习惯

2、在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制阳光100SunShine100全过程成本管理当经济危机来临，当行业已经进入理性发展状态时房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争资源的竞争产品和客户的竞争运营能力的竞争产品实现过程设计管理采购管理工程管理营销管理客户服务土地获取和项目论证项目策划管理成本管理资源客户运营阳光100S

3、unShine100成本全过程动态控制立项阶段策划阶段设计阶段发包阶段施工阶段竣工阶段成本估算；项目经济性评价。选择性价比最好的产品；制定产品目标与发展计划。最经济合理的方案；材料设备的合理选型；限额设计；图纸质量和时间保证。通过市场竞争确定合适的价格和单位；完备的合同促成双赢局面。变更和签证的管理；付款审核。结算、索赔办理；项目后评估。数据分析与储存营销阶段营销成本目标确定与控制。开发各阶段的成本控制要点阳光100SunShine100分项成本分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-3

4、5%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～8

5、0％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本小2-3%建立合理的成本费用支出标准加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务成本小6-8%合理筹措和运用资金实行资金集中管理，减少资金沉淀实行税收筹划，减少税务成本财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小阳光100SunShine100目标

6、成本体系目标成本体系动态成本控制体系后评估体系成本责任和考核体系成本业务流程管理控制体系数据库和知识管理全程动态成本监控预警目标任务层层分解成本责任绩效考核实时录入信息管理系统阳光100SunShine100项目目标成本管理体系项目初步目标成本建造成本预算施工图设计限额指标施工图设计资金需求计划设计、预算、工程、监理、物业各方会审技术性安全性周密性经济性物管经济性目标成本体系动态成本核算控制调整工程供应商合同材料设备供应商合同按期结算按费用项目结算工程竣工总决算设计变更/现场签证记录营销/设计供应商合同建安成

7、本估算投资估算建安成本修正估算项目正式目标成本阳光100SunShine100各阶段造价影响曲线工程造价控制的关键在于前期100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段项目进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。阳光100相对于节流，开源更重要未来的竞争，

8、更多的是商业运作模式的竞争是综合实力的竞争SunShine100趋势研究阳光100SunShine100万科的标杆从万科近年来的发展战略来看，其发展轨迹越来越类似帕尔迪无论是私下还是公开场合，万科都表示美国房地产巨头帕尔迪是其学习标杆，那么从最初的学习标杆新鸿基到近年来的帕尔迪，两种截然不同发展模式，万科究竟在演绎一种什么样的商业逻辑？仅仅是因为规模的扩大使得万科无需再仰视新鸿基，从而寻找下一个超越